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immomag September 2020

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RECHT & FINANZIEREN Wenn

RECHT & FINANZIEREN Wenn der Marder Schaden anrichtet ... ... befasst sich damit auch manchmal ein Finanzgericht. Denn oft scheitern Steuerzahler, wenn sie Ausgaben für die Beseitigung absetzen wollen. Foto: stock.adobe.com/Philippe Lassen Eigentümer Schäden durch Tiere beseitigen, entstehen dadurch oft nicht unerhebliche Kosten. Allerdings lassen sich die Kosten meist nicht als außergewöhnliche Belastung von der Steuer absetzen. „Denn dann muss es sich um unvermeidbare Kosten handeln“, erläutert Isabel Klocke vom Bund der Steuerzahler. Ist dem Eigentümer der Tierbefall bekannt und bahnen sich die Beseitigungskosten über mehrere Jahre an, wird der Nachweis dieser Voraussetzung schwierig, wie eine Entscheidung des Finanzgerichts Hamburg zeigt (Az.: 3 K 28/19). In dem Fall hatte ein Ehepaar seit mehreren Jahren Ärger mit Mardern. Die Tiere richteten Schäden im Dachgeschoss des Einfamilienhauses aus. Nachdem die Familie zunächst versuchte, die Tiere durch Fallen, Licht und andere Maßnahmen zu vertreiben, wurden mehrfach die Marderzugänge im Dach verschlossen. Als auch diese Maßnahme nicht fruchtete, entschlossen sich die Kläger zu einer umfassenden Dachsanierung, für die sie rund 45.000 Euro aufbringen mussten. Da die Versicherung die Kosten nicht übernahm, machte das Ehepaar die Ausgaben als außergewöhnliche Belastung in ihrer Einkommensteuererklärung geltend. Das Paar berief sich dabei auf die Gesundheitsgefährdung und die Unzumutbarkeit des Geruchs, den die Tierfamilie verströmte. Keine unerwarteten Ausgaben für die Kläger Weder das Finanzamt noch das Finanzgericht Hamburg erkannten jedoch die Ausgaben an. Denn im konkreten Fall sei der Schaden nicht plötzlich wie eine „private Katastrophe“ über die Familie gekommen, so die Richter. Die Kläger haben gegen diese Entscheidung eine Nichtzulassungsbeschwerde beim Bundesfinanzhof (BFH) eingelegt (Az.: IV B 41/20). Hausbesitzer, denen ebenfalls Aufwendungen durch Tierschäden entstanden sind, können sich auf die Nichtzulassungsbeschwerde stützen und die Kosten in der Einkommensteuererklärung geltend machen. „Empfehlenswert ist, gut zu dokumentieren, dass es sich um einen außergewöhnlichen Schädlingsbefall handelt, der auch nicht vermeidbar war“, rät Klocke. Denn Kosten, die typischerweise entstehen, werden nicht als ungewöhnliche Belastung bei der Steuer anerkannt. „Alternativ sollte man immer daran denken, dass die Arbeitskosten, die durch Beauftragung einer Firma beziehungsweise eines Handwerkers entstehen, auch als Handwerkerleistungen oder haushaltsnahe Dienstleistung steuerlich absetzbar sind“, betont Klocke. (dpa/tmn) Keine Steuerersparnis nach Baumängeln Eigentum verpflichtet. Das gilt auch in finanzieller Hinsicht. Will heißen: Wer eine Immobilie besitzt, trägt auch ein gewisses Prozesskostenrisiko. Eigentümer müssen Prozesskosten wegen Baumängeln selbst tragen. Die Ausgaben für den Gerichtsprozess könnten nicht als außergewöhnliche Belastungen steuerlich geltend gemacht werden, urteilte das Finanzgericht Rheinland-Pfalz in Neustadt an der Weinstraße (Az.: 3 K 2036/19). Baumängel seien nicht unüblich und dadurch entstehende Prozesskosten nicht außergewöhnlich. Geklagt hatte ein Ehepaar, das juristisch gegen ein Bauunternehmen - über das schließlich ein Insolvenzverfahren eröffnet wurde - vorgegangen war und allein 2017 rund 13.700 Euro Gerichts- und Rechtsanwaltskosten gezahlt hatte. In seiner Einkommensteuererklärung gab das Ehepaar diese als außergewöhnliche Belastung an. Nachdem das Finanzamt die Kosten nicht anerkannte, landete der Fall vor Gericht. Foto: istockphoto.com/ Sargis Zubov Das Urteil: Das Ehepaar müsse die Kosten selbst tragen. Das Baugrundstück sei nicht lebensnotwendig gewesen und hätte notfalls verkauft werden können, befand das Gericht. Zudem berühre der Erwerb eines Einfamilienhauses typischerweise das Existenzminimum nicht und sei ein Vorgang der normalen Lebensführung. Prozesskosten können nach einer Grundsatzentscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH) aus dem Jahr 2015 nur geltend gemacht werden, wenn der Steuerpflichtige ohne den Prozess Gefahr liefe, seine Existenzgrundlage zu verlieren und seine lebensnotwendigen Bedürfnisse nicht mehr im üblichen Rahmen befriedigen zu können (Az.: VI R 17/14). (dpa-tmn) 34 www.sz-immo.de | September 2020

RECHT & FINANZIEREN Erst rechnen, dann bauen – die richtige Finanzierung für den Hausbau ANZEIGE Sebastian Mosch, Leiter Dr. Klein Regionalbüro Dresden: „Gute Beratung hilft, teure Fehler zu vermeiden.“ Foto: Fotograf Koch Auch das Coronavirus hält die Deutschen nicht davon ab, sich ihren Traum von den eigenen vier Wänden zu verwirklichen. Der Eigenheim-Boom ist nach wie vor ungebrochen. Der Neubau des eigenen Hauses bleibt beliebt, auch weil Bestandsimmobilien rar werden. Rund jeder Vierte, der im letzten Jahr seine Immobilie über die Baufi nanzierungsspezialisten von Dr. Klein finanzierte, entschied sich für einen Neubau. Dafür sprechen insbesondere die individuellen Gestaltungsmöglichkeiten, sei es die Gartenplanung, die Zimmeraufteilung oder die Wunschfliesen. Wer neu baut, hat natürlich mehr Aufwand als beim Kauf eines Bestandsobjektes – aber wie sieht es mit der Finanzierung aus? Sebastian Mosch, Leiter des Dr. Klein Standortes in Dresden begleitet seit über einem Jahrzehnt Bauherren bei der Finanzierung und erklärt im Interview, was zu beachten ist. Wie früh sollten die Finanzen geplant werden? Natürlich so früh als möglich, damit zunächst erst einmal das Budget abgesteckt werden kann. Bevor jedoch die fi nalen Pläne für das Haus stehen, ändern sie sich häufi g – und entsprechend muss die Finanzierung angepasst werden. Es geht darum, innerhalb des Budgets die individuell passende Laufzeit, Ratenhöhe und Zinsbindung zu fi nden. Die Darlehenslösung wächst also mit dem Bauvorhaben. So passen wir die Lösung immer wieder an und prüfen, ob sich der aktuelle Stand auch im Kostenrahmen bewegt. Wenn sich erst am Schluss herausstellt, dass die Wünsche nicht realisierbar sind, muss noch einmal von vorn geplant werden. Um solch eine böse Überraschung zu vermeiden, müssen in der Planungsphase die Finanzen immer wieder auf den Prüfstand. Was ist bei der Auszahlung des Kredits zu beachten? Bei einem Neubau benötigt man die gesamte Kreditsumme nicht auf einmal, sondern bezahlt nach und nach entsprechend des Baufortschritts. Daher sollte die Wahl auf eine Bank fallen, die möglichst lange Zeit keine Zinsen für die Bereitstellung des Geldes berechnet, das noch nicht abgerufen ist. Manche Kreditinstitute gewähren ein Jahr bereitstellungszinsfreie Zeit, andere sogar 24 Monate. Aber auch hier muss dann das Gesamtpaket geprüft werden, denn wenn dafür dann die Grundkonditionen teurer sind, zahlt man drauf. Wie behält man die Bereitstellungszinsen und Fristen im Überblick? Dem Bauherrn sollte bewusst sein, dass für alle bereits gezahlten Beträge Zinsen fällig werden. Der Kreditnehmer muss also während der Bauzeit mit einer finanziellen Doppelbelastung aus Miete und Bauzeitzinsen rechnen. Daher kommt zuerst das Eigenkapital zum Einsatz, bevor der Kredit genutzt wird. Die schrittweise Auszahlung stellt viele Bauherren vor Herausforderungen. Verschiedenste Fragen „Wie kann ich Skontofristen einhalten?“ oder „Was braucht die Bank zu welchem Zeitpunkt?“, können durchaus nervös machen. Um all das kümmern sich unsere Berater und Spezialisten vor Ort. Unsere Kunden wissen diesen Service sehr zu schätzen. Sie übernehmen die gesamte Abwicklung für den Kunden? Ja, aber nicht nur das. Unsere Experten haben Zugriff auf eine breite Palette von über 400 regionalen und überregionalen Bankpartnern und können somit maßgeschneiderte Finanzierungslösungen für die Kunden aufstellen. Auf diese Weise spart sich der Bauherr einen aufreibenden Bankenmarathon. Unsere Berater erarbeiten mit dem Kunden individuell alle Details der Finanzierung und der Absicherung der Risiken. Persönliche, berufliche und familiäre Planungen sowie mögliche Veränderungen der Lebenssituation, die Höhe des Eigenkapitals, die zu erwartende Rente und bestehende Rücklagen beeinfl ussen letztlich die Auswahl der Banken, um die Finanzierungsanfrage einzureichen. Neue Entscheidungen und Kriterien der Banken erhalten wir tagesaktuell auf dem Bildschirm. So können wir sicherstellen, dass auch die derzeit aufgrund der Corona-Krise verschärften Kreditvergabekriterien der Banken im Finanzierungskonzept erfüllt sind und die Kreditentscheidung schnell getroff en werden kann. Wir bieten auch alle Förderkredite an und beraten die Interessenten detailliert zu den einzelnen Förderkriterien. Der gesamte Service beinhaltet die umfassende Beratung vor Ort mit der kompletten Dienstleistung bis zur Auszahlung und ist für den Kunden kostenfrei. Welche Empfehlung geben Sie zum Schluss noch als Experte? Wenn die Kosten aus dem Ruder laufen und der Hausbau die Kalkulation sprengt, kann es teuer werden. Bevor der Kreditvertrag unterschrieben wird, sollte also ein wasserdichter Kostenplan erstellt sein. Deshalb ist darauf zu achten, dass immer genug Puffer eingeplant ist und etwas vom Eigenkapital als Reserve zurückbehalten wird. Falls es nicht gebraucht wird, umso besser – dann kann es als Sondertilgung einfließen. Auch das Baukindergeld sollte nicht fest in der Finanzierung verplant werden, da nicht sicher ist, wie lange der Topf noch reicht. Ohnehin läuft diese Förderung Ende 2020 aus. Um Hektik und Fehlentscheidungen zu vermeiden, ist es auf jeden Fall ratsam, frühzeitig mit einem Berater die Kalkulation mit allen zu berücksichtigen Kriterien vorzunehmen. Für das Finanzierungskonzept empfehle ich lange Zinsbindungszeiten mit einer höheren Tilgung, um schneller schuldenfrei zu werden. Frühzeitiges Informieren und Ausloten aller finanziellen Möglichkeiten sind absolut zu empfehlen. Interessenten sollten einfach die kostenfreie vor Ort in unserer Filiale nutzen – sei es nun für den Neubau, Kauf, Sanierung oder eine Anschlussfi nanzierung. Ihr Baufinanzierungs-Spezialist vor Ort Dr. Klein Baufinanzierung Dresden MOYA BAUFINANZ GmbH Geschäftsführer Sebastian Mosch Wiener Straße 80a – 01219 Dresden Telefon: 0351 479-6510 E-Mail: dresden-baufi@drklein.de Internet: www.drklein.de/dresden.html www.sz-immo.de | September 2020 35

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