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immomag September 2020

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RECHT & FINANZIEREN Baulärm? Miete unter Vorbehalt zahlen. Ob Mieter wegen Baulärms eine Mietminderung durchsetzen können, hängt immer vom Einzelfall ab. Mieter haben im Kampf gegen Baulärm nur begrenzte Möglichkeiten. Ob Mieter wegen Baulärms Mietminderung durchsetzen können, hängt vom Einzelfall ab. Sind Bauarbeiten in ihrer Gegend erwartbar, enfällt der Anspruch. In Städten sei „stets damit zu rechnen, dass bei bestehender Bebauung in der Nachbarschaft Bautätigkeit entfaltet wird", sagt Volker Grundmann, Anwalt in Berlin und Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht im Deutschen Anwaltverein. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einer Entscheidung Mietern ein Recht auf Lärm-Mietminderung abgesprochen (Urteil vom 29. April 2020, Az.: VIII ZR 31/18). Vier Jahre nach Einzug seiner Mieterin wurde auf dem angrenzenden Grundstück eine Baulücke geschlossen. Daraufhin überwies die Mieterin zehn Prozent weniger. Der BGH ließ das so nicht durchgehen. Mieter könnten sich nicht am Vermieter schadlos halten, wenn dieser rechtlich nichts gegen den lästigen Lärm ausrichten könne. Außerdem seien Veränderungen im Umfeld der Wohnung dem Vermieter nicht allein anzulasten. Der Deutsche Mieterbund rät von Mietminderungen ab. Stattdessen sollte unter Rückforderungsvorbehalt gezahlt werden. Falls jemand trotzdem weniger überweisen will, mahnt Grundmann zur Vorsicht. „Zu viel mindern ist brandgefährlich. Es droht der Rauswurf." (dpa/tmn) Foto: stock.adobe.com © MQ-Illustrations Sonderabschreibung bei neuen Mietwohnungen Diplom-Kaufmann Jörg Alter, Steuerberater Der Mietwohnungsmarkt in Deutschland kann schon als sehr angespannt bezeichnet werden. Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber im Jahr 2019 einen neuen § 7b EStG eingeführt. Der politische Hintergrund dieser Regelung ist, dass durch einen positiven steuerlichen Effekt mehr Mietwohnungen gebaut werden. Gleichzeitig wurden betragsmäßig Grenzen geschaffen, damit die steuerliche Förderung nicht den „Bau von Luxusmietwohnungen“ fördert. Der durch den § 7b EStG gewünschte Effekt soll dadurch erzielt werden, dass im Jahr der Anschaffung oder Herstellung einer Mietwohnung sowie in den folgenden drei Jahren eine zusätzliche Abschreibung in Höhe von fünf Prozent ermöglicht wird. Diese Abschreibung kann neben der allgemein Abschreibung in Höhe von zwei Prozent pro Jahr in Anspruch genommen werden. Damit die Sonderabschreibung in Anspruch genommen werden kann, müssen verschiedene Voraussetzungen erfüllt werden. Grundsätzlich gilt diese Abschreibung nur für die Anschaffung oder Herstellung neuer Mietwohnungen, welche vermietet werden müssen. Dabei ist zu beachten, dass bei der Anschaffung einer Mietwohnung die Sonderabschreibungen nur in Anspruch genommen werden können, wenn die Anschaffung im Jahr der Fertigstellung, bspw. von einen Bauträger, erfolgt. Weiterhin muss der Bauantrag bzw. die Bauanzeige nach dem 31.08.2018 und vor dem 01.01.2022 erfolgen. Ebenfalls von Bedeutung ist, dass die Baukostenobergrenze nicht mehr als 3.000 €/m² betragen darf. Hierzu zählen nicht die Aufwendungen für das Grundstück. Betragen die Baukosten mehr als 3.000 €/m² besteht kein Anspruch auf die Förderung. Die Ermittlung dieses Wertes kann entweder nach der Wohnflächenverordnung oder nach der Bruttogrundfläche des Gebäudes entsprechend DIN 777 erfolgen. Der Unterschied zwischen den beiden Ermittlungsmethoden ist, dass bei Ersterem Nebenräume und der Wohnung zugehörige Garagen einzubeziehen sind. Im zweiten Fall wird die Gesamtfläche des Gebäudes herangezogen. Dies kann im Einzelfall vorteilhafter sein. Alter und Kollegen j.alter@steuerberater-web.de www.steuerberater-web.de Telefon 0351 312910 ANZEIGE Wird diese Grenze erfüllt, besteht die Berechtigung, die Sonderabschreibung in Anspruch zu nehmen, allerdings auf einen Betrag von maximal 2.000 €/m² Wohnfläche. Eine weitere Voraussetzung der Inanspruchnahme der Sonderabschreibung ist, dass die Mietwohnung entgeltlich überlassen wird. Weiterhin muss die Vermietung im Jahr der Anschaffung oder Herstellung sowie in den folgenden neun Jahren erfolgen. Wird die Vermietung innerhalb des gesamten Zeitraumes von zehn Jahren wesentlich unterbrochen, wird die in Anspruch genommene Sonderabschreibung rückgängig gemacht. Wie aus dem vorstehenden ersichtlich, handelt sich um eine sehr komplexe Regelung und man kann daraus folgend grundsätzlich über den Sinn dieser Regelung diskutieren; es wird allerdings empfohlen, wie so oft an dieser Stelle, vorher steuerlichen Rat einzuholen. www.sz-immo.de | September 2020 33

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