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immomag November 2020

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RECHT & FINANZIEREN

RECHT & FINANZIEREN Auslandsjob berechtigt zu Untervermietung darauf, dass die von ihm verlangten Belege des Mieters wie offizielle Dokumente, Visa und Aufenthaltsgenehmigungen nicht vorgelegt wurden. Mieter dürfen ihre Bleibe nicht untervermieten, ohne die Zustimmung ihres Vermieters einzuholen. Hat der Mieter aber ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung, muss der Vermieter das akzeptieren. Er kann eine Untervermietung zum Beispiel nicht ablehnen, wenn ein Mieter befristet einen Job im Ausland annimmt. Wer ins Ausland geht, hat berechtigtes Interesse an der Untervermietung seiner Wohnung. Vermieter dürfen Hürden deshalb nicht zu hoch hängen. Foto: pixabay.com/Peggy Marco Das hat das Amtsgericht Tempelberg-Kreuzberg in Berlin entschieden (Az.: 3 C 234/19), wie die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) mitteilt. In dem Fall wollte ein Mieter für zwei Jahre in der Mongolei eine Gastdozententätigkeit übernehmen. Seine Wohnung wollte er in diesem Zeitraum untervermieten, doch der Vermieter verweigerte die Zustimmung. Er berief sich insbesondere Vermieter müsste Gründen einzeln entgegentreten Diese Argumente des Vermieters überzeugten das Gericht aber nicht. Der Mieter habe genügend Unterlagen beigebracht, um glaubhaft zu machen, dass er für zwei Jahre einen beruflich bedingten Auslandsaufenthalt wahrnimmt und die Wohnung untervermieten möchte. Die von ihm vorgelegte Bestätigung der Hochschule reiche aus, ebenso die nachvollziehbare Berechnung, dass der Mieter aus wirtschaftlichen Gründen auf die Untervermietung angewiesen sei. Der Vermieter müsste jetzt diesen glaubhaft vorgetragenen Gründen im Einzelnen entgegentreten, entschied das Gericht. Wenn er dies nicht kann, muss er seine Zustimmung erteilen. (dpa/tmn) Mietminderung darf nicht zu hoch ausfallen Mängel in der Wohnung berechtigten zur Mietminderung. Aber wer zu viel Geld einbehält, muss damit rechnen, dass der Mietvertrag gekündigt wird. Welche Mietminderung ist bei einem Mangel angemessen? Über diese Frage streiten Mieter und Vermieter regelmäßig. Klar ist: Mieter sollten nicht zu viel Geld einbehalten, wie ein Fall vor dem Amtsgericht Stuttgart zeigt (Az.: 32 C 1562/19), über den die Zeitschrift „Wohnungswirtschaft und Mietrecht“ (10/2020) berichtet. Andernfalls geraten sie in einen Zahlungsrückstand, der eine Kündigung rechtfertigen kann. In dem Fall ging es unter anderem um eine undichte Duschkabine. Nach jedem Duschen waren große Pfützen auf dem Badezimmerboden, weshalb auch die Möbel beschädigt wurden. Die Kabine wurde erst nach einem Jahr repariert. Bei der Reparatur wurde der Putz im Schlafzimmer beschädigt. Dieser Schaden wurde erst nach vier Monaten repariert. Die Mieter minderten aufgrund dieser Mängel die Miete. Dadurch gerieten sie in Zahlungsrückstand. Da dieser nach einer Weile die Grenze von zwei Monatsmieten überschritt, kündigte der Vermieter. Die Mieter zahlten daraufhin die rückständige Miete nach, räumten die Wohnung aber nicht. Mietminderung zu hoch angesetzt Die Räumungsklage hatte keinen Erfolg: Zum einen bestanden Minderungsansprüche der Mieter. Demnach berechtigt die undichte Duschkabine zu einer Minderung von 10 Prozent, der beschädigte Putz zu einer Minderung von 5 Prozent der Bruttomiete. Bei Berücksichtigung dieser Ansprüche sei der Zahlungsrückstand wesentlich geringer, so die Richter. Die Grenze von zwei Monatsmieten werde nicht erreicht, weswegen die Kündigung nicht wirksam sei. Zudem hätten die Mieter den ausstehenden Betrag innerhalb der Schonfrist nachgezahlt. Die Mieter hätten die Mietminderung für die undichte Duschkabine mit 11 Prozent zwar zu hoch angesetzt. Damit bewege sie sich aber noch im Rahmen dessen, was die üblicherweise von der Rechtsprechung angenommen wird. (dpa/tmn) 28 www.sz-immo.de | November 2020

RECHT & FINANZIEREN Vermieter muss Holzfäller selbst bezahlen An der Pflanzenpflege rund ums Haus müssen sich die Mieter über ihre Betriebskosten beteiligen. Das gilt aber nicht für alle Arbeiten. Foto: pexels.com Betriebskosten können zwar grundsätzlich auf die Mieter eines Haus umgelegt werden. Das gilt aber nur für Ausgaben, die dem Vermieter laufend etwa bei der Gartenpflege entstehen, nicht jedoch für die Kosten von Baumfällungen. Über ein entsprechendes Urteil des Amtsgerichts Leipzig (Az.: 168 C 7340/19) berichtet die Zeitschrift „Wohnungswirtschaft und Mietrecht“ (Ausgabe 10/2020). Im verhandelten Fall stritten Mieter und Vermieter um die Abrechnung von Betriebskosten. Dabei ging es unter anderem um die Höhe der Gartenpflegekosten. Der Vermieter hatte hier auch die Ausgaben für die Fällung einer Robinie und einer Korkenzieherweide auf dem Grundstück auf seine Mieter umgelegt. Eine Mietparte wollte die für sie fälligen 50,45 Euro nicht bezahlen, und das Gericht gab den Mietern in diesem Punkt auch Recht. Denn laut Gesetz seien nur Betriebskosten umlegbar, die dem Eigentümer laufend entstehen. Auch Gartenpflegekosten gehörten zwar dazu, einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, nicht jedoch die Kosten für Baumfällungen. Zwar genüge ein mehrjähriger Turnus, damit Kosten als laufend zu gelten. Dies sei bei Baumfällungen jedoch nicht der Fall. (dpa/tmn) Aufhebung eines Grunderwerbsteuerbescheides Diplom-Kaufmann Jörg Alter, Steuerberater Bei der Anschaffung einer Immobilie sind zwischenzeitlich auch die in diesem Zusammenhang anfallenden Nebenkosten von erheblicher Bedeutung. Ein Grund hierfür ist, dass die einzelnen Bundesländer durch den Gesetzgeber berechtigt worden sind, den Steuersatz selbst zu bestimmen. So beträgt dieser bspw. in Sachsen noch 3,5 Prozent der Bemessungsgrundlage; in Mecklenburg-Vorpommern sind es schon 6,5 Prozent. Die Grunderwerbsteuer bezieht sich auf den im Notarvertrag aufgeführten Kaufpreis. Grundsätzlich kann davon ausgegangen werden, dass die durch die Finanzbehörde erlassenen Grunderwerbsteuerbescheide korrekt sind. Für den Fall, dass zu einem späteren Zeitpunkt eine Änderung an dem Kaufvertrag erfolgt, hat der Gesetzgeber eine gesonderte Regelung mit dem § 16 GrEStG eingeführt. Diese besagt insbesondere, dass nachträgliche Veränderungen bezogen auf den Kaufpreis oder der Rückabwicklung des Kaufvertrages auch zur Änderung oder Aufhebung des Grunderwerbsteuerbescheides führen können. Voraussetzung dafür ist grundsätzlich, dass eine solche Veränderung innerhalb von 2 Jahren nach Entstehung der Grunderwerbsteuer entstanden ist. Zusätzlich sind in § 16 GrEStG weitere, zu der zeitlichen Komponente notwendige Anforderungen aufgeführt. Die wesentlichen, somit öfter vorkommenden Tatbestände sind die Rückgängigmachung des Vertrages durch Vereinbarung, durch Ausübung eines vorbehaltenen Rücktrittsrechts, durch Anfechtung oder aufgrund Nichtigkeit des Vertrages. Eine weitere wesentliche Voraussetzung ist gemäß des Urteils des Bundesfinanzhofes vom 19.02.2020 die Möglichkeit eines Beteiligten, dass die Rückgängigmachung eines Grundstücksgeschäfts einseitig und gegen den Willen des anderen am Grundstücksgeschäft Beteiligten erzwungen werden kann. Dieser Rechtsanspruch auf Rückgängigmachung des Grundstücksgeschäftes richtet sich nach zivilrechtlichen Grundsätzen, die für steuerrechtliche Zwecke geprüft werden. Besteht ein solcher Rechtsanspruch und wird dieser innerhalb von 2 Jahren ausgeübt, so ist Alter und Kollegen j.alter@steuerberater-web.de www.steuerberater-web.de Telefon 0351 312910 ANZEIGE der ursprüngliche Grunderwerbsteuerbescheid zu ändern oder aufzuheben. In dem oben genannten Urteil ist der BFH zu der Erkenntnis gekommen, dass bei einer Abweichung der zugesagten Wohnfläche zur tatsächlichen Wohnfläche von mehr als 10 Prozent ein erheblicher Mangel vorliegt und somit ein steuerrechtlich zu beachtender Rechtsanspruch auf Rückgängigmachung besteht. Folge davon ist, dass der Grunderwerbsteuerbescheid im Rahmen der Rückabwicklung des Kaufvertrages aufzuheben ist. Selbiges gilt im Übrigen, wenn einer der Beteiligten die notwendigen Vertragsbedingung, wie die Zahlung eines Kaufpreises, nicht erfüllt. Grundsätzlich wird, wie so oft an dieser Stelle, empfohlen, im Rahmen einer Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages bzw. der Änderung der Kaufpreissumme steuerlichen Rat einzuholen. www.sz-immo.de | November 2020 29

Sächsische Zeitung und Sächsische.de

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