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immomag März 2020

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RECHT & FINANZIEREN

RECHT & FINANZIEREN Kaufpreisaufteilung notariell festlegen Foto: nattanan23/pixabay Wer Immobilien als Kapitalanlage kauft, sollte schon im Notarvertrag festlegen, welcher Preisanteil auf die Immobilie und welcher auf den Boden entfällt. Käufer einer Miet- oder Gewerbeimmobilie sollten bereits beim Kauf darauf achten, dass im Notarvertrag die Preise für Gebäude und Grundstück getrennt ausgewiesen sind. „Denn bei der Steuer dürfen nur die Anschaffungskosten für das Haus oder die Wohnung, nicht aber das Grundstück abgeschrieben werden“, erklärt Isabel Klocke vom Bund der Steuerzahler. Ist die vereinbarte Kaufpreisaufteilung realitätsgerecht, erfolgt die Abschreibung auf Basis des vertraglich Vereinbarten. Ist die Kaufpreisaufteilung hingegen wirtschaftlich nicht nachvollziehbar, darf das Finanzamt zur Berechnung des Gebäudewertes die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums heranziehen, entschied jetzt das Finanzgericht Brandenburg (Az.: 3 K 3137/19). In dem Fall klagte die Eigentümerin einer Einzimmerwohnung. Bereits im Kaufvertrag waren die Preise für den Gebäudeanteil und den Grundstücksanteil der Wohnung getrennt ausgewiesen. Allerdings folgte das Finanzamt dieser Aufteilung nicht, sondern nahm eine neue Berechnung vor. Das Finanzamt kam dabei zu einem niedrigeren Gebäudewert und damit zu einer geringeren Abschreibung. Dagegen wandte sich die Klägerin und bestand auf der im Kaufvertrag festgelegten Aufteilung. Ohne Erfolg: Die Richter gaben dem Finanzamt recht, denn die vertragliche Kaufpreisaufteilung entspreche nicht den realen Wertverhältnissen. Das Gericht billigte daher die Berechnung mittels Arbeitshilfe der Finanzverwaltung. Das Urteil ist allerdings noch nicht rechtskräftig, da die Eigentümerin Revision beim Bundesfinanzhof eingelegt hat (Az.: IX R 26/19). Betroffene können sich auf das Revisionsverfahren berufen. Akzeptiert das Finanzamt die im Kaufvertrag festgelegte Kaufpreisaufteilung nicht, weil die Aufteilung realitätsfremd ist, und rechnet selbst, kann gegen den Steuerbescheid Einspruch eingelegt und das Ruhen des Verfahrens beantragt werden. (dpa/tmn) Liquiditätsbeschaffung für den Immobilienkauf ANZEIGE Diplom-Kaufmann Jörg Alter, Steuerberater Soll eine Immobilie für Zwecke der Vermietung erworben werden, steht die Frage der Liquiditätsbeschaffung zum Erwerb der Immobilie im Vordergrund. Dabei ist zu beachten, dass nicht nur der Kaufpreis finanziell abgesichert ist, sondern auch die Nebenkosten, die in Sachsen bis zu 12 Prozent des Kaufpreises betragen können. Zwingend fallen dabei die Positionen Grunderwerbsteuer, Notar- und Eintragungskosten und eben auch Finanzierungskosten an. Wird oder ist ein Makler für Zwecke der Vermittlung des Kaufes der Immobilie eingeschaltet, können hier nochmals weitere Kosten entstehen. Diese anfallenden Kosten, die im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Immobilie, welche vermietet werden soll, stehen, sind darauf zu prüfen, ob sie sofort als Werbungskosten ab- gezogen oder anteilig dem Grund und Boden und dem Gebäude zugerechnet werden. Hierbei kann von dem Grundsatz ausgegangen werden, dass sämtliche Aufwendungen zum Erwerb der Immobilie nicht sofort als Werbungskosten abgezogen werden können. Einzige Ausnahme, die allerdings nur mittelbar mit dem Erwerb der Immobilie im Zusammenhang steht, sind die sogenannten Finanzierungskosten. Hierbei handelt es sich überwiegend um Aufwendungen für die Eintragung von Grundschulden, mögliche Kreditbearbeitungskosten und solange die Immobilie nicht erworben wurde, um Bereitstellungszinsen. Die nach Auszahlung des Darlehens für den Erwerb der Immobilie anfallenden Zinsen sind grundsätzlich sofort abzugsfähige Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften. Wie verhält es sich nun, wenn vor der Anschaffung der Immobilie Aufwendungen anfallen, um die notwendige Liquidität zu beschaffen? Zu einem solchen Fall hat der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 29. Oktober 2019 entschieden. In diesem Fall trug sich der klagende Steuerpflichtige mit dem Gedanken, eine Immobilie für Zwecke der Vermietung zu erwerben. Um die notwendigen Geldmittel für den Erwerb der Immobilie zu beschaffen, veräußerte er sein nicht vermietetes Einfamilienhaus, in welchem vormals seine Eltern lebten. Den Veräußerungserlös verwendete er zur Anschaffung einer Immobilie, die dann vermietet wurde. Im Rahmen seiner Steuererklärung wollte der Steuerpflichtige die Aufwendungen im Zusammenhang mit der Veräußerung der Immobilie, wie Anwalts- und Notarkosten als Finanzierungskosten geltend machen. Dies ließ der Bundesfinanzhof nicht zu. Grund hierfür ist, dass die Veräußerungskosten einer privat nicht vermieteten Immobilie entweder im Rahmen eines privaten Veräußerungsgeschäftes zu berücksichtigen sind, nicht jedoch als Werbungskosten einer anderen Einkunftsart, wie hier vorliegend bei der geplanten Vermietung. Aufgrund der Komplexität des gesamten Themas kann, wie immer an dieser Stelle, nur empfohlen werden, sich vor der Durchführung solcher Geschäfte steuerlichen Rat einzuholen. Alter und Kollegen j.alter@steuerberater-web.de www.steuerberater-web.de Telefon 0351 312910 26 www.sz-immo.de | März 2020

RECHT & FINANZIEREN Niedrigzinsen sichern mit passender Strategie ANZEIGE Baufinanzierungsspezialist Sebastian Mosch (Dr. Klein Privatkunden AG Büro Dresden) rät: „Zinsvorteile überlegt nutzen!“ Foto: Fotograf Koch Mehr als acht Jahre expansive Geldpolitik haben nicht nur für ständig neue Tiefstände der Zinsen gesorgt, sondern auch für eine begrenzte Handlungsfähigkeit der Europäischen Zentralbank (EZB) im Falle einer erneuten Krise. Der Coronavirus trifft die Weltwirtschaft daher in einem äußerst sensiblen Moment. Wie lange und wie stark das Thema Coronavirus die globale Konjunktur bremsen wird, ist ungewiss. Reiseveranstalter und Firmen, die in und mit China Geschäfte betreiben, sind bereits jetzt betroff en. Allerdings halten die aktuellen Unsicherheiten die Bauzinsen auch weiterhin auf niedrigem Niveau. Baufi nanzierungsspezialist Sebastian Mosch von Dr. Klein geht davon aus, dass sich die Bauzinsen in den kommenden Monaten kaum bewegen werden: „Solange sich die Konjunktur nicht nachhaltig positiv entwickelt, wird sich an der aktuellen Zinssituation nichts ändern.“ Die Kehrseite der Medaille sind jedoch die weiterhin steigenden Immobilienpreise. Wer aktuell auf der Suche nach einem Haus oder einer Wohnung ist, braucht daher Geduld und starke Nerven und sollte in jedem Fall den Rat von Spezialisten einholen. Die Dr. Klein Privatkunden AG zählt zu den renommierten Adressen der Spezialanbieter für die private Baufi nanzierung. Hier profitieren die Kunden nicht nur von der ausgezeichneten Beratungsqualität und den günstigen Baugeldzinsen, sondern auch von flexiblen Finanzierungsmodellen. Zahlreiche Testsiege und Podestplätze in den vergangenen Jahren bestätigen die herausragende Beratungsqualität von Dr. Klein. Experte Sebastian Mosch gibt im Interview praktische Tipps wie sich angehende Bauherren oder Immobilienbesitzer in unterschiedlichen Situationen die günstigen Zinsen sichern können. Was raten Sie Menschen, die ihren Immobilientraum erst in einigen Jahren verwirklichen können? Wer sich den Traum von der eigenen Immobilie erst in einigen Jahren erfüllen kann, weil ihm bisher noch das Eigenkapital fehlt, kann sich das niedrige Zinsniveau trotzdem für die Zukunft sichern. Ich rate in diesem Fall zu einem klassischen Bausparvertrag. Denn der zur Vertragsunterzeichnung festgelegte Zins gilt für die gesamte Laufzeit. Der Bausparvertrag ist damit eine Versicherung gegen steigende Zinsen und schafft Planungssicherheit. Was haben Immobilienkäufer aktuell zu beachten? Wer nach langer Suche endlich seine Traumimmobilie gefunden hat, muss natürlich auch ein passendes Finanzierungskonzept parat und vorab den Finanzrahmen kalkuliert haben. Trotz der Freude über niedrige Zinsen sind die keineswegs für die Zukunft garantiert. Da mittel- und langfristig mit steigenden Zinsen zu rechnen ist, sollte deshalb eine möglichst lange Zinsbindung ins Auge gefasst werden, damit man bei der Anschlussfi - nanzierung keine böse Überraschung erlebt. Genauso wichtig ist es, eine hohe Tilgung zu wählen, um das Darlehen in einem kalkulierbaren Zeitrahmen abzuzahlen und das Zinsänderungsrisiko zu minimieren. Ich rate daher, mit mindestens zwei Prozent Tilgung zu beginnen und Sondertilgungsoptionen in den Vertrag einzubauen. Für maximale Planungssicherheit bieten immer mehr Kreditinstitute auch Zinsbindungen von 25 oder sogar 30 Jahren an. Wer dazu eine Volltilgungsvariante wählt, schaltet das Zinsänderungsrisiko komplett aus. Was empfehlen Sie, wenn der Termin für die Anschlussfi nanzierung immer näher rückt? Zuerst geht es einmal darum, sich auch für die Anschlussfinanzierung die Vergleichsangebote einzuholen. Wer sich aus Bequemlichkeit nur auf die Angebote der Hausbank verlässt, kann teuer drauf zahlen. Im zweiten Schritt steht die Frage nach der Dauer der Zinsbindung. Wer auf Sicherheit gehen möchte, entscheidet sich auch hier für eine lange Zinsbindung oder eine Volltilgungsvariante. Durch das günstige Zinsniveau haben Darlehensnehmer zwei Alternativen: Entweder sie bleiben bei der Höhe ihrer Rate und zahlen somit ihre Immobilie schneller ab oder sie reduzieren die Rate und haben monatlich wieder mehr Geld zur freien Verfügung. Und wenn die Anschlussfi nanzierung erst in einigen Jahren aktuell wird? Wer noch einige Jahre bis zur Anschlussfinanzierung warten muss, befürchtet zu Recht, dass die Zinsen bis dahin weiter steigen. Hier kann ein sogenanntes Forward-Darlehen helfen. Über Dr. Klein kann sich der Kunde mit einem solchen Forward-Darlehen die aktuell günstigen Zinsen bis zu fünf Jahre im Voraus sichern. Damit gewinnt man Planungssicherheit und kann die niedrigen Zinsen nutzen, um die Tilgung zu erhöhen und das Darlehen schneller zurück zu zahlen. Auch hier lohnt sich also ein Blick in die Vertragsunterlagen und die frühzeitige Einholung von Vergleichsangeboten. Wie behält man das Budget im Überblick? Egal wie attraktiv die Zinsen oder Konditionen gerade sind, bei der Planung der Finanzierung hilft nur ein ehrlicher Blick auf Eigenkapital und Einkommen. Angehende Immobilienbesitzer dürfen sich nicht nur auf den Baukredit konzentrieren, sondern müssen auch Nebenkosten wie Notar- und Maklergebühren, Grunderwerbsteuer und laufende Kosten für Arbeiten am Haus bedenken. Die Tilgung darf nur so hoch gewählt werden, dass für überraschende Ausgaben wie eine Autoreparatur noch Reserven übrig bleiben. Auch mögliche Veränderungen in der Lebenssituation, zum Beispiel die Geburt eines Kindes, sollten vorausschauend berücksichtigt werden. Interessenten nutzen einfach das kostenfreie Beratungsangebot in der Dr. Klein Filiale vor Ort – sei es für einen e rsten Überblick über die Finanzierungsmöglichkeiten oder ein konkretes Kauf- oder Bauvorhaben oder die Anschlussfi nanzierung. Ihr Baufinanzierungs-Spezialist vor Ort Dr. Klein Baufinanzierung Dresden Sebastian Mosch Wiener Straße 80a – 01219 Dresden Telefon: 0351 479-6510 E-Mail: dresden-baufi@drklein.de Internet: www.drklein.de/dresden.html www.sz-immo.de | März 2020 27

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