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immomag März 2020

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IMMOBILIEN-NEWS Matjaz

IMMOBILIEN-NEWS Matjaz Markelj, Geschäftsführer der Genesis-Group, bestätigt diese Aussage: „Die Nachfrage nach Büroraum hat in Dresden seit etwa 2014 spürbar angezogen, und sie ist momentan auf hohem Niveau.“ Zum Teil ähnlich äußert sich der Dresdner Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate, André Heinrich: „Unser Unternehmen verzeichnet in den vergangenen drei Jahren eine massiv gestiegene Nachfrage, die auf ein immer stärker abnehmendes Flächenangebot stößt. Aus unserer Perspektive sind es im Moment besonders die öffentliche Verwaltung sowie Unternehmen aus der Informations- und Kommunikationsbranche, die verstärkten Platzbedarf haben.“ Matjaz Markelj und Felix Freiherr von Bethmann hingegen sehen eine entschieden gestiegene Nachfrage vonseiten aller Branchen und Institutionen, und von Bethmann zufolge sowohl bei wachsenden angestammten Unternehmen, die sich vergrößern möchten, wie auch bei Firmen, die Dresden für sich als neuen Standort entdeckt haben. mit dem Mietzins für eine Privatwohnung zu vergleichen. Und im Vergleich zu anderen deutschen Städten zahlt man in Dresden vergleichsweise vernünftige Preise. Zum Vergleich: In Berlin musste man 2019 für die Anmietung eines Quadratmeters Bürofläche 26,30 Euro zahlen – im Durchschnitt. In den Toplagen der Bundeshauptstadt kratzten die Mieten im vergangenen Jahr schon an der 40-Euro-Grenze (Quelle: de.statista.com). André Heinrich, BNP Paribas Real Estate Dresden nen diese Schreibtische stehen. Das macht Deutschlands Markt für Büroimmobilien im Moment hoch dynamisch. Sachsen Landeshauptstadt macht in dieser Hinsicht keine Ausnahme. „Wir sehen hier seit rund vier Jahren einen enormen Anstieg in der Nachfrage, besonders nach hochwertigen und innerstädtisch gelegenen Büroflächen“, sagt Felix Freiherr von Bethmann von der TLG Immobilien AG. „Das drückt sich auch in den fallenden Leerständen deutlich aus – und war für uns der Antrieb, mit eigenen Büroprojektentwicklungen in Dresdens Innenstadt zu starten“, so der Leiter Asset Management des auf Gewerbe- und Büroimmobilien spezialisierten Unternehmens. Wer im 26er-Ring mietet, zahlt die höchsten Preise Wer auf einem engen Markt Büroflächen sucht, muss sich darauf einstellen, entsprechende Preise zahlen zu müssen. Hier hat sich in Sachsens Landeshauptstadt in den letzten Jahren viel getan: „Lagen die Durchschnittsmieten für Büroflächen in der Innenstadt 2015 im Schnitt noch bei rund 10 Euro pro Quadratmeter und die Spitzenmieten bei 12,20 Euro, sehen wir per Jahresbeginn 2020 im Zentrum Steigerungen der Spitzenmiete auf bis zu 17 Euro pro Quadratmeter“, konstatiert TLG-Asset Manager von Bethmann. Genesis-Geschäftsführer Markelj sieht „eine durchschnittliche Miete bei durchschnittlicher Ausstattung aktuell in einem Bereich zwischen 8,50 Euro und 12 Euro, wobei neben den Ausstattungsqualitäten auch Lagespezifika den Preis stark beeinflussen. Die Spitzenmieten liegen unserer Erfahrung nach bei 16,50 Euro bis „Die Nachfrage nach Büroraum hat in Dresden seit etwa 2014 spürbar angezogen, und sie ist momentan auf hohem Niveau.“ 17,50 Euro netto“. Diese hochpreisigen Lagen seien Markelj zufolge fast ausschließlich innerhalb des sogenannten 26er-Rings, also im unmittelbaren Stadtzentrum beziehungsweise in der Inneren Neustadt zu finden. Auch André Heinrich von der BNP Paribas bestätigt, dass die Spitzenerträge hauptsächlich in den Lagen rund um die Prager Straße, den Altmarkt sowie den Neumarkt erzielt werden. Den Erfahrungen seines Hauses zufolge liegt der Dresdner Spitzenwert derzeit bei 15 Euro, der Schnitt bei 9,50 Euro. Auf den branchenfremden Betrachter mögen solche Zahlen astronomisch wirken – eine Gewerbemiete ist aber nun mal nicht „Zentrumsnäher“ kann „zentrumsnah“ schlagen Mangels eines ausreichenden Flächenangebots innerhalb des 26er-Rings sind in Dresden inzwischen „Mehr Platz für Pkw-Stellplätze, eine gute Anbindung an ÖPNV und Straßenverkehr sowie Flughafen plus Infrastruktur im Allgemeinen.“ auch die angrenzenden Viertel für suchende Unternehmen beliebte Alternativen geworden. Denn wenn im unmittelbaren Zentrum kaum noch (bezahlbare) Flächen zu bekommen sind, verschiebt sich auch die Definition von „zentral gelegen“. Und junge Unternehmen suchen in Dresden ohnehin lieber die Nähe zur Äußeren Neustadt als zum barocken Sandstein der Altstadt. Eine Entwicklung, der die TLG derzeit mit einem Neubau namens NEO nachkommt, der unweit vom Bahnhof Dresden-Neustadt an der Großenhainer Straße entsteht und auch die Kreativwirtschaft ansprechen soll. Matjaz Markelj, Genesis-Group 14 www.sz-immo.de | März 2020

IMMOBILIEN-NEWS Felix Freiherr von Bethmann, TLG Immobilien AG Und es gibt weitere Argumente, die für Büroräume außerhalb der eigentlichen City sprechen: „Mehr Platz für Pkw-Stellplätze, eine gute Anbindung an ÖPNV und Straßenverkehr sowie an Bahnverkehr und Flughafen plus Infrastruktur im Allgemeinen“ bewegen Matjaz Markelj zufolge Unternehmen, ihr Heil in „zentrumsnäheren“ statt in zentrumsnahen Lagen zu suchen. Was zukünftig für das Thema Büroimmobilien noch viel wichtiger als das bloße Preis-Lage-Verhältnis werden dürfte, sind die Reaktionen der Flächenanbieter auf die Herausforderungen, die das sogenannte Neue Arbeiten stellt. Denn die alte Dualität „Kleinbüro mit maximal vier Arbeitsplätzen vs. Großraumbüro“ löst sich auf. Felix Freiherr von Bethmann: „Abhängig von der Branche ist bei einem größer werdenden Teil der Interessenten das vernetzte, offene Arbeiten mit Begegnungszonen zum Austausch zwischen den Mitarbeitern schon gut spürbar.“ „Die Raum- beziehungsweise Aufenthaltsqualität hat heute einen entscheidenden Einfluss auf die Entscheidung eines Unternehmens für eine bestimmte Fläche. Es sind oft die jüngeren Mitarbeiter, die die zukünftige Arbeitswelt definieren und den Anspruch haben, sich in einem zeitgemäßen Umfeld für ihre Firma zu engagieren“, meint Matjaz Markelj. Und „zeitgemäßes Umfeld“ bedeutet André Heinrich zufolge das Vorhandensein von „Aufenthaltsmöglichkeiten, Funktionsflächen und Rückzugsräumen wie Think Tanks oder Phone Boxes“ sowie das Bereitstellen von Duschen und Fahrradstellplätzen plus die aktive Unterstützung von E-Mobili- tät durch das Unternehmen. Für Firmen, die langfristig jüngere Leistungsträger an sich binden wollen, werden solcherlei Angebote künftig nicht mehr luxuriöse Draufgaben, sondern selbstverständlicher Teil des Basisangebots an ihre Arbeitenden werden. „Weitere Anspannung“ und steigende Büromieten Wie wird sich Dresdens Markt für Büroimmobilien in den nächsten Jahren entwickeln? Matjaz Markelj von der Genesis-Group, Dresden glaubt, dass es angesichts einer sehr langen Periode ohne nennenswerte Entwicklungen noch eine Weile dauern wird, bis bestehende, nicht mehr zeitgemäße Flächen restrukturiert seien. BNP-Niederlassungsleiter André Heinrich erwartet „weitere Anspannung“ am Markt, weil die derzeitige Bautätigkeit in Dresden zu gering sei und aktuelle Neubauvorhaben „keine Reserven bieten, da diese in der Regel schon vor ihrer Fertigstel- Massive Markenhäuser Deutsche Markenqualität | Individuelle Hausplanung Stadtvilla Hohen Neuendorf • Wohnfläche 139 m² • E55 Standard • Elektroplus Ausstattung • TÜV Nord Zertifikat „Die zunehmende Digitalisierung wird wachsende Ansprüche an die Infrastruktur von Immobilien stellen. Auch rund um die nachhaltige Bewirtschaftung und Ausstattung von Gebäuden wird es in Zukunft immer mehr gehen.“ Grundstücksauswahl • Radebeul, 500 m² • Coswig, 650 m² • Pirna, 590 m² • Dresden-Weixdorf, 350 m² ab 213.990,- €* (inkl. Erdarbeiten, Bodenplatte, Bauantragsstellung; bezugsfertig (ohne Maler/Bodenbelag) *zzgl. Hausanschluss- und Baunebenkosten, Grdst., Außenanlagen Jetzt Termin vereinbaren: ( 0351 - 31 23 820 • Smart Home • Fliesenwert 55,- €/m² • Massiv - Stein auf Stein • u.v.m. FIBAV Immobilien GmbH Büro Dresden | Burgsdorffstraße 2 | 01129 Dresden | gsdd@fibav.de Büro Riesa | Parkstraße 2 | 01589 Riesa | gsrie@fibav.de ( 0351 - 31 23 820 (auch Sa./So.) | www.fibav-dresden.de lung voll vermietet sind“. Voraussichtliche Konsequenz: Ein weiterer Preisanstieg ist sehr wahrscheinlich. Dieser bleibe aber im Vergleich zu anderen Städten vergleichsweise moderat. Heinrich setzt fest auf weitere Neubauten und Quartiersentwicklungen, die neben Wohn- und Gewerberaum auch Büroflächen entstehen lassen. TLG-Manager von Bethmann bleibt, natürlich auch in Bezug auf die derzeit laufenden Projektentwicklungen seines Unternehmens, „optimistisch, dass die Nachfrage nach zeitgemäßen innerstädtischen Büroflächen in einer wachsenden Stadt wie Dresden mindestens mittelfristig hoch bleiben wird. Wichtig ist es uns hierbei, dass die neu entstehenden Häuser die notwendige Flexibilität aufweisen, um auf sich ändernde Raumkonzepte und weiterentwickelte Arbeitswelten reagieren zu können.“ • Radeberg, 630 m² • Radeburg, 490 m² • Freital, 680 m² • Kesselsdorf, 450 m² Abb. zeigt Variante weiter auf Seite 21 www.sz-immo.de | März 2020 15

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