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Immomag Mai 2020

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RECHT & FINANZIEREN

RECHT & FINANZIEREN Schrottimmobilie gekauft? Kleiner Trost: Wird nach dem Kauf mit der Bank ein Vergleich geschlossen, dass ein Teil des Darlehens erlassen wird, kann dies steuerfrei bleiben. Anleger, die eine sogenannte Schrottimmobilie gekauft und daraufhin mit der Bank einen Darlehenserlass ausgehandelt haben, müssen das erlassene Geld nicht versteuern. Denn einigen sich Bank und Eigentümer in einem Vergleich, und wird in diesem Zusammenhang ein Teil des Darlehens erlassen, handelt es sich nicht zwingend um eine Rückabwicklung des Kreditgeschäfts. „Das hat zur Folge, dass der erlassene Anteil steuerfrei bleibt“, erklärt Isabel Klocke vom Bund der Steuerzahler. Insbesondere, wenn der Eigentümer die Immobilie behält, spricht dies gegen die Rückabwicklung des Vertrages, wie eine Entscheidung des Finanzgerichts Baden-Württemberg zeigt (Az.: 13 K 1991/17). Gekaufte Wohnung laut Gutachten nur halb so viel wert Im Streitfall erwarb der Kläger eine knapp 47 Quadratmeter große Eigentumswohnung zu einem Preis von gut 145.000 Euro, die nach einem späteren Gutachten lediglich 68.100 Euro wert gewesen war. In der Folgezeit einigte er sich mit der Bank auf eine Einmalzahlung von 88.000 Euro. Die Bank verpflichtete sich im Gegenzug, keine weiteren Ansprüche aus dem Darlehen mehr geltend machen. Das Finanzamt sah in dem Vergleich eine Rückzahlung von Schuldzinsen und setzte bei dem Eigentümer höhere Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung an. Das ging beim Finanzgericht Baden-Württemberg allerdings nicht durch. Das Gericht gab dem Eigentümer Recht. Denn aus dem Vergleich gehe nicht hervor, dass die Bank Schadenersatzansprüche des Klägers wegen der Schrottimmobilienfinanzierung vermeiden wollte oder eine Rückabwicklung des Kaufs erfolgt sei. Bundesfinanzhof muss entscheiden Das Finanzamt hat gegen die eigentümerfreundliche Rechtsprechung Rechtsmittel beim Bundesfinanzhof eingelegt (Az.: IX R 32/19). „Dort wird die Rechtsfrage nun abschließend verhandelt“, sagt Klocke. Ebenfalls betroffene Eigentümer können sich auf dieses Verfahren berufen und Einspruch einlegen, wenn das Finanzamt wegen des Vergleichs die Vermietungseinnahmen und damit die Steuern erhöht. (dpa-tmn) Mögliche Berücksichtigung von Aufwendungen ANZEIGE Diplom-Kaufmann Jörg Alter, Steuerberater Viele Steuerpflichtige planen bei der Herstellung ihres selbstgenutzten Einfamilienhauses noch eine Einliegerwohnung zur Vermietung ein. Grund hierfür ist einerseits, durch die Einnahmen einen finanziellen Beitrag zu den Aufwendungen für die Erstellung des Einfamilienhauses zu erzielen und andererseits Ausgaben für die Herstellung anteilig steuerlich geltend zu machen. Insbesondere geht es hierbei um Abschreibungsbeträge sowie Schuldzinsen, die aufgrund der Finanzierung der Herstellung der Immobilie anfallen. Die Rechtsprechung hat dabei eindeutige Kriterien der Zuordnung solcher Darlehen zu den Anschaffungskosten von anteilig fremdvermieteten und anteilig selbstgenutzten Gebäude- teilen entwickelt. So gilt der Grundsatz, dass die Aufteilung nach den entsprechend genutzten Flächen zu erfolgen hat. Abweichend davon kann eine anderweitige Aufteilung erfolgen, wenn die jeweiligen Ausgaben direkt dem selbstgenutzten und dem vermieteten Teil zuzuordnen sind. Nunmehr hat der BFH in einem ähnlich gelagerten Sachverhalt, welcher doch häufiger vorkommt, geurteilt. Dabei hatte der Steuerpflichtige ein Dreifamilienhaus errichtet. Zwei der Wohnungen sollten zukünftig vermietet werden und die dritte Wohnung verkaufte er mit Verlust noch vor der Fertigstellung des gesamten Gebäudes an seine Tochter. Bei dem Verlust aus der Veräußerung dieser Wohnung handelt es sich um ein privates Veräußerungsgeschäft. Folge davon ist, dass dieser Verlust nur mit Gewinnen aus der Veräußerung von Immobilien verrechenbar ist. Ein solcher Verlust kann entweder ein Jahr zurück getragen werden oder mit zukünftigen Gewinnen ausgeglichen werden. Da in dem vorliegenden Fall keine Verlustberücksichtigung möglich war, ordnete der Kläger sämtliche Zinsen aus der Finanzierung der Herstellung des gesamten Gebäudes den zwei zukünftig vermieteten Wohnungen zu. Die Finanzbehörde folgte dieser Zuordnung nicht, Selbiges galt für das zuständige Finanzgericht. Letztendlich hat der Bundesfinanzhof folgendes klar entschieden: Grundsätzlich erfolgt die Zuordnung von Ausgaben bei der Herstellung eines Gebäudes, welches unterschiedlich genutzt wird, entsprechend den Quadratmetern oder Miteigentumsanteilen. Erst wenn die Ausgaben gezielt einer bestimmten Nutzung zuzuordnen sind, kann von dem vorstehenden Grundsatz abgewichen werden. Das bedeutet allerdings, dass u. a. eine direkte Ausgabenzuordnung erfolgen muss, wie bspw., dass gesonderte Bankkonten geführt werden müssen. Auch muss die Zuordnung aus der Rechnungslegung nachvollziehbar hervorgehen. Somit kann, wie immer an dieser Stelle, nur empfohlen werden, vor Beginn einer solchen Maßnahme steuerlichen Rat einzuholen. Alter und Kollegen j.alter@steuerberater-web.de www.steuerberater-web.de Telefon 0351 312910 28 www.sz-immo.de | Mai 2020

WOHNEN Schimmelrisiko in Wohnräumen senken Schimmelpilzsporen sind in Innenräumen immer vorhanden. Treffen die Sporen aber auf feuchte Oberflächen, kann es zu einem Schimmelbefall kommen. Ist Schimmelpilz an den Wänden oder an der Decke zu sehen, sollte dieser möglichst schnell entfernt werden, um eine Ausbreitung zu verhindern. In Verbindung mit Feuchtigkeit findet er sonst schnell weiteren Nährboden in Tapeten und Anstrichen. „Schimmel kann zum gesundheitlichen Problem werden, zum Beispiel indem er Allergien oder Atemwegsinfektionen auslöst“, erklärt Martin Brandis, Energieexperte der Energieberatung der Verbraucherzentrale. Häufigster Grund für Schimmelbildung ist Luftfeuchtigkeit die sich an kalten Flächen, so genannten Wärmebrücken, niederschlägt. Ursächlich können dabei bauliche Mängel sein. Ebenso kann aber auch eine zu hohe Luftfeuchtigkeit als Ursache in Frage kommen. Mieter sollten bei Schimmelbefall umgehend den Vermieter informieren. Wer nicht allergisch auf Schimmelpilze reagiert, kann unter Beachtung gewisser Schutzmaßnahmen kleinere Schäden selbst beheben. Schutzbrille, Atemschutz und Handschuhe sollten getragen werden. Bei größeren Schäden empfiehlt es sich eine Fachfirma zu beauftragen. Damit der Schaden dauerhaft beseitigt werden kann und keine neuen Schäden auftreten, ist eine Ursachenermittlung notwendig. Durch regelmäßiges Lüften der Wohnung kann die Luftfeuchtigkeit verringert werden. Liegt es nicht am richtigen Lüften kommen Foto: www.istockphoto.com © wabeno Baumängel als Ursache in Frage. Genauso wichtig ist es in der Heizperiode ausreichend zu heizen. Auch in wenig beheizten Wohnräumen sollten nicht weniger als 16 Grad Celsius sein. Energieexperte Martin Brandis empfiehlt daher, Luftfeuchtigkeit und Raumtemperatur regelmäßig zu messen. Häufig bildet sich Schimmel hinter Möbeln, die an Außenwänden stehen. Ein ausreichender Abstand (5 – 10 cm) zur Wand kann Belüftung und Erwärmung der Wandflächen dahinter verbessern und so Schimmelprobleme verhindern. Mit einer nachträglichen Außenwanddämmung wird das Schimmelrisiko zusätzlich deutlich vermindert. Denn die Dämmung erhöht die Wandtemperaturen und beseitigt Wärmebrücken. Wer außerdem zusätzlich Lüftungstechnik einbaut, kann damit eine zu hohe Luftfeuchtigkeit verhindern. (akz-o) Ihr Möbelhaus in Dresden freut sich auf Sie Sparen Sie sich glücklich! DAS SIND UNSERE HERZENSSACHEN FÜR SIE: [ Nehmen Sie’s doch gelassen »0%-Finanzierung* bei Neukäufen ] [ Lassen Sie sich nicht veräppeln »Für Ihre Preissicherheit zählt der „Unterm-Strich-Preis“ ] [ Immer ganz Easy »Kostenlose Parkplätzedirekt am Haus ] [ Holz-und Stoffmuster: Wir geben Ihnen gern Holz-oder Stoffmuster leihweise zu einem besseren Abgleich bei Ihnen zu Hause mit ] [ Möbel Röthing ist barrierefrei –behindertengerechte Aufzüge,Toiletten und breite Gänge ] *=Laufzeit 12 Monate, optional auch länger,Credit Plus Bank AG,Strahlenberger Str.110 -112, 63067 Offenbach Räcknitzhöhe 76 01217 Dresden Tel. 0351 478960 Fax 0351 4789630 info@moebel-roething.de www.moebel-roething.de www.sz-immo.de | Mai 2020 29

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