Aufrufe
vor 4 Monaten

Immomag Juni 2020

RECHT & FINANZIEREN Wann

RECHT & FINANZIEREN Wann wird das Homeoffice gewerblich? Wohnungen sind in der Regel nicht zum Arbeiten da. Doch die Corona-Pandemie hat viele Beschäftigte ins Homeoffice verbannt. Was ist erlaubt, was nicht? Wer seine Wohnung zu Wohnzwecken gemietet hat, darf die Räume nicht gewerblich nutzen. Stellt sich die Frage: Gilt die Arbeit im Homeoffice schon als gewerbliche Nutzung? Nicht unbedingt, wie der Deutsche Mieterbund erklärt. Er verweist auf eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH). Nach Ansicht des BGH dürfen Mieter von zu Hause aus arbeiten und können ihrer freiberuflichen oder gewerblichen Tätigkeit nachgehen, wenn keine unzumutbaren Belästigungen der Mitbewohner durch Kundenverkehr eintreten (Az.: VIII ZR 165/08). Zulässig ist die Arbeit in den eigenen vier Wänden auch, wenn sich der Wohnungscharakter nicht ändert und dafür keine baulichen Veränderungen vorgenommen werden. In allen anderen Fällen ist immer die Genehmigung des Vermieters notwendig. Foto: pexels.com/Andrea Piacquadio Das gilt schon für den Fall, dass die Wohnung beim Gewerbeamt als Betriebsstätte angegeben und als Geschäftsadresse genutzt wird, entschied der BGH in einem anderen Fall (Az.: VIII ZR 149/13). Auch die entgeltliche Betreuung von mehreren Kindern – hier fünf Kindern - als Tagesmutter ist als teilgewerbliche Nutzung verboten, befanden die Richter in Karlsruhe (Az.: V ZR 204/11). Wer ohne Erlaubnis des Vermieters in der Wohnung einer beruflichen Tätigkeit nachgeht, riskiert eine Abmahnung und möglicherweise Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache, erklärt der Mieterbund. Gestattet ist die gewerbliche Nutzung nur, wenn das im Mietvertrag vorgesehen ist oder der Vermieter zustimmt. (dpa/tmn) Vögel sind „großstadttypisch“ Vögel können laut werden. Doch Mieter haben deshalb nicht automatisch Anspruch darauf, dass ihr Vermieter einen Baum fällen lässt. Mieter müssen mit Vogelschwärmen in ihrer Nachbarschaft leben. Die Belästigung durch Lärm und Kot von Vögeln sei als großstadttypisch hinzunehmen, berichtet die Zeitschrift „Das Grundeigentum“ (Nr. 8/2020) des Foto: pexels.com/42 North Eigentümerverbandes Haus & Grund Berlin. Wenn sich in der Umgebung eines Hauses also vermehrt Tauben oder Krähen einfinden, kann ein Mieter nicht ohne weiteres vom Vermieter verlangen, Abwehrmaßnahmen zu ergreifen. So können Mieter zum Beispiel nicht erwarten, dass der Vermieter einen Baum fällen lässt, in dem sich ein Vogelschwarm angesiedelt hat. Zumal Bäume in der Regel nicht ohne behördliche Genehmigung gefällt werden dürfen. Auch ein Überspannen von Bäumen durch Netze kann ein Mieter nicht ohne weiteres einfordern. Denn die Vögel können sich in diesen Netzen verfangen und müssen dann gegebenenfalls befreit werden. Unter Umständen müsse der Vermieter dann mit einer Strafanzeige wegen Tierquälerei rechnen. Einen Anspruch gegen den Vermieter haben Mieter nur, wenn in Folge der baulichen Gegebenheiten Vögel vermehrt auftreten. Halten sich zum Beispiel Tauben in windgeschützten Nischen des Hauses, in Dachvorsprüngen oder gar in einer leerstehenden Wohnung auf, muss der Vermieter tätig werden, um Mieter vor Kot und Lärm zu schützen. (dpa/tmn) 26 www.sz-immo.de | Juni 2020

RECHT & FINANZIEREN Vermieter muss Belege im Original vorlegen Digital ist gut. Allerdings kann nicht jeder komplett auf „Totholz“ verzichten. Vermieter müssen einige Dokumente in Papierform vorlegen können. Auch wenn Vermieter ihr Büro digital organisieren, müssen sie in der Lage sein, Mietern bestimmte Dokumente zugänglich zu machen. Das kann zum Beispiel nötig sein, wenn Mieter die Nebenkostenabrechnung überprüfen wollen. Dem Mieter müssen in diesem Fall – soweit verfügbar – die Originalbelege vorgelegt werden. Das befand das Landgericht Hamburg (Az.: 401 HKO 56/18), wie die Zeitschrift „NJW-Spezial“ (Heft 8/2020) berichtet. In dem verhandelten Fall wollte eine Mieterin die Nebenkostenabrechnung überprüfen. Zu diesem Zweck verlangte sie Einsicht in die Originalbelege. Die Vermieterin verweigerte dies und führte ihr papierloses Büro als Begründung an. Ihr Originale bestünden zum einen aus gescannten Dokumenten. Zum anderen handele es sich um digital bei ihrem Dienstleister gespeicherte Dateien. Belege in Papierform vernichte sie in der Regel drei Monate nach dem Scan. Somit könnten nur Kopien vorgelegt werden. Foto: pexels.com/Geisteskerker Das Landgericht entschied: Grundsätzlich habe ein Mieter einen Anspruch auf Einsicht in die Originalbelege. Die Vermieterin müsse also die Belege vorlegen, die noch im Original vorhanden sind. Gleiches gilt für die Originale, die nach dem Scannen gegebenenfalls noch nicht vernichtet worden sind. Im Übrigen müsse sie Ausdrucke gescannter Originale vorlegen. (dpa/tmn) Zahlungen für das gemeinsame Haus ANZEIGE Diplom-Kaufmann Jörg Alter, Steuerberater Die unternehmerische Tätigkeit kennzeichnet nicht nur einen möglichen Erfolg, sondern auch ein bestimmtes Risiko aus. Insbesondere wegen den möglichen negativen Folgen, wie erhebliche Forderungen von Gläubigern bis hin zur Insolvenz, die einen Unternehmer oder eine Unternehmerin treffen können, werden bestimmte Gestaltungen zur Vermögenssicherung empfohlen. Eine der häufigsten Gestaltungen zwischen Eheleuten ist die Übertragung des Familienwohnheimes auf den Nichtunternehmer-Ehegatten. Grund hierfür ist, das für den Fall von Vollstreckungsmaßnahmen oder einer Insolvenz die Wahrscheinlichkeit bedeutend höher ist, das Familienwohnheim im Eigentum zu erhalten, sodass es vom Zugriff möglicher Gläubiger ver- schont bleibt. Bei dieser Konstellation wird somit das Familienwohnheim auf den Nichtunternehmer-Ehegatten übertragen, im Gegensatz dazu zahlt der Unternehmer-Ehegatte weiterhin sämtliche Aufwendungen, wie beispielsweise Darlehenstilgung und Zinsen. Zu einer solchen Gestaltung hat nun der Bundesfinanzhof in einem aktuellen Urteil Stellung genommen. Hintergrund dabei war der Folgende: Die Eheleute hatten gemeinsam ein Haus jeweils zur Hälfte erworben. Der Erwerb wurde durch die Aufnahme eines Darlehens finanziert. Im Nachgang übertrug der Ehemann und Unternehmer seinen Anteil an dem Haus auf seine Ehefrau. Die Zahlungen für das Darlehen wurden aber weiterhin nur von dem Ehemann geleistet, da dieser sich hierzu zivilrechtlich verpflichtet hatte. Im Rahmen der Abgabe der Einkommensteuererklärung und der darauffolgenden Verbescheidung durch die Finanzbehörde sah sich der Unternehme-Ehegatte mit erheblichen Steuerschulden konfrontiert. Die Finanzbehörde versuchte nun diese Steuerschulden in Höhe der durch den Ehemann gezahlten Tilgungs- und Zinsleistungen für das Familienwohnheim der Ehefrau diese in Haftung zu nehmen, da es sich, so die Ansicht der Finanzverwaltung, bei diesen Zahlungen um eine Schenkung des Ehemanns an die Ehefrau handelte. Dieser Ansicht trat der Bundesfinanzhof vollumfänglich entgegen. Grund hierfür war, dass es sich eben nicht um eine anfechtbare Vermögensverlagerung auf die Ehefrau handelt. Auch liegt keine Schenkung an die Ehegattin vor, unabhängig davon, dass ihr das Familienwohnheim allein gehörte, aber durch den Ehegatten gemeinsam bewohnt wurde. Vielmehr sind solche Zahlungen als Unterhaltsleistungen für die Familie gemäß §§ 1360 und 1360a BGB zu qualifizieren. Selbiges gilt auch für die übrigen laufenden Unterhaltskosten für das gemeinsame Familienwohnheim. Grundsätzlich wird aber, wie immer an dieser Stelle, empfohlen, sich nicht nur steuerrechtlich Rat einzuholen, sondern auch juristischen Rat, da solche Gestaltungen im Ernstfall auch rechtlichen Bestand haben müssen. Alter und Kollegen j.alter@steuerberater-web.de www.steuerberater-web.de Telefon 0351 312910 www.sz-immo.de | Juni 2020 27

Sächsische Zeitung und Sächsische.de

Unsere Partner