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Immomag Juli/August 2020

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RECHT & FINANZIEREN Darf

RECHT & FINANZIEREN Darf der Vermieter die Wohnung betreten? Vermieter haben ein Interesse daran, dass ihr Eigentum gut behandelt wird. Doch sie können nicht zur Kontrolle einfach beim Mieter vorbeischauen. Vielleicht fragt sich mancher Vermieter, ob sein Eigentum ordentlich behandelt wird. Oder, ob es in der Wohnung des Mieters Haustiere gibt? Jedoch: „Es gibt kein gesetzliches Besichtigungsrecht, das dem Vermieter erlauben würde, die Wohnung in bestimmten Abständen zu inspizieren“, erklärt Anja Franz vom Mieterverein München. Auch eine Klausel im Mietvertrag, die dem Vermieter dieses Recht gewährt, ist laut Franz unwirksam. Das zeigt ein Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH, Az.: III ZR 289/13). Demnach ist die Privatsphäre des Mieters juristisch höher zu bewerten als das Interesse des Vermieters, sich vom Zustand seines Eigentums zu überzeugen. Während der Dauer des Mietvertrags hat der Mieter das alleinige, uneingeschränkte Gebrauchsrecht an der Wohnung. Biologischer oder rechtlicher Vater? Diplom-Kaufmann Jörg Alter, Steuerberater Die deutsche Gesetzgebung ist nicht nur sehr komplex, sondern es wird der Versuch unternommen, sämtliche tatsächlichen Lebenssachverhalte gesetzlich zu regeln. Das führt wiederum dazu, dass klare gesetzliche Regelungen, wie bspw. im Bürgerlichen Gesetzbuch, steuerrechtliche Besonderheiten auslösen. So ist im Bürgerlichen Gesetzbuch unter § 1592 BGB geregelt, wer der rechtliche Vater eines Kindes ist. Als Grundsatz kann dabei angenommen werden, dass der rechtliche Vater immer derjenige ist, der mit der Mutter des Kindes zum Zeitpunkt der Geburt verheiratet ist. Daraus kann sich ein Auseinanderfallen von rechtlichem und biologischem Vater ergeben. Ist nämlich zum Zeitpunkt der Geburt eines Kindes die Mutter mit einem Mann verheiratet, der nicht Es gibt aber auch Ausnahmen Der Vermieter darf in die vermietete Wohnung nur, wenn er einen konkreten und berechtigten Grund hat. „In Notfällen, wenn Gefahr in Verzug ist, zum Beispiel bei einem Rohrbruch oder Brand, darf der Vermieter nach erfolgloser Kontaktaufnahme mit dem Mieter die Wohnung sogar betreten, wenn dieser nicht zu Hause ist“, erklärt Franz. Ansonsten muss der Vermieter Besuche sieben bis zehn Tage vorher anmelden und dabei möglichst drei Ausweichtermine nennen. Wie weit im Voraus er den Besuch ankündigen muss, hängt wesentlich von der Dringlichkeit ab. Ist der Mieter an den Tagen verhindert, muss er von sich aus Ersatztermine vorschlagen. „Berechtigte Gründe sind zum Beispiel Reparaturen oder die Vorbereitung von Modernisierungsmaßnahmen“, sagt Birgitt Faust-Füllenbach. Die Juristin beim Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum führt aus: „Auch die Suche nach Ursachen für Schäden wie zum Beispiel Schimmelbefall gehört dazu.“ der des Kindes ist, fällt eben der rechtliche und der biologische Vater auseinander. Der Erzeuger ist dann der biologische Vater, der Ehemann der Mutter der rechtliche Vater. Dass dies für bestimmte Teile des Steuerrechts von großer Bedeutung ist, hat nunmehr der BFH mit Urteil vom 5. Dezember 2019 entschieden. In dem vorliegenden Fall war die Mutter des Kindes noch mit einem anderen Mann verheiratet. Während dieser Ehe wurde ein Kind geboren, was durch den „Freund der Mutter gezeugt wurde.“ Dieser wollte nun seiner unehelich geborenen Tochter einen Geldbetrag in Höhe von 30.000 Euro schenken. Weiterhin sagte er zu, dass für den Fall, dass Schenkungssteuer anfällt, er diese ebenfalls mit übernimmt. Grundsätzlich haben leibliche Kinder gemäß § 15 ff. ErbStG aufgrund der Einreihung in die Steuerklasse I einen Freibetrag je Elternteil in Höhe von 400.000 Euro. Dieser Freibetrag lebt nach Ablauf von zehn Jahren wieder auf. Im Gegensatz dazu und dies ist für den vorliegenden Fall entscheidend, werden Nicht-Verwandte in die Steuerklasse III eingereiht. Hier gilt der Freibetrag 20.000 Euro, welcher ebenfalls nach Ablauf von zehn Jahren wieder auflebt. Die beklagte Finanzbehörde war nun der Auffassung, da der biologische Vater und nicht Wann Mieter den Zutritt erlauben müssen Ein Zutrittsrecht besteht, wenn Vermieter einen begründeten Verdacht haben, dass ein vertragswidriger Gebrauch der Wohnung vorliegt – etwa unerlaubte Tierhaltung oder Untervermietung. Grundsätzlich dürfen Vermieter die Wohnung auch Kaufinteressenten oder Nachmietern zeigen. Liegen triftige Gründe vor, darf der Mieter dem Vermieter den Besuch nicht verweigern. Er hat die Pflicht, ihm nach entsprechender Vorankündigung den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren. „Stellt er sich quer, ist das eine Verletzung der mietvertraglichen Pflichten. Wenn dem Vermieter dadurch ein Schaden entsteht, muss der Mieter unter Umständen dafür haften“, erklärt Faust-Füllenbach. Der Vermieter kann sein Recht auch beim Amtsgericht per Klage durchsetzen. „Ist sie erfolgreich, kann der Vermieter die Wohnung notfalls in Begleitung eines Gerichtsvollziehers betreten“, so die Juristin. In dringenden Alter und Kollegen j.alter@steuerberater-web.de www.steuerberater-web.de Telefon 0351 312910 ANZEIGE der rechtliche Vater dem Kind einen Geldbetrag geschenkt hat, dass die Steuerklasse III gilt und somit der Freibetrag von 20.000 Euro. Der darüber hinausgehende Betrag unterlag der Schenkungssteuer von 30 Prozent. Nachdem das Finanzgericht Hessen der Auffassung der Finanzbehörde widersprach, kam der BFH zu der Erkenntnis, dass bei einer Schenkung die Steuerklasse I mit dem Freibetrag von 400.000 Euro nur anzuwenden ist, wenn eben diese Schenkung vom rechtlichen Vater erfolgt. Fällt die rechtliche und die biologische Vaterschaft auseinander und ist Schenker der biologische Vater, so erfolgt die Einreihung des beschenkten Kindes in die Steuerklasse III mit dem Freibetrag von 20.000 Euro. Wie so oft an dieser Stelle, kann nur empfohlen werden, natürlich nur bezüglich einer solchen Schenkung, den Rat eines Steuerberaters einzuholen. 26 www.sz-immo.de | Juli/August 2020

RECHT & FINANZIEREN Fällen ist ein Eilverfahren möglich. Aber so weit sollten es beide Vertragspartner möglichst nicht kommen lassen. Verweigert ein Mieter eine Besichtigung unberechtigt, hat der Vermieter grundsätzlich das Recht den Mietvertrag fristlos zu kündigen, so der Berliner Mieterverein. Dazu habe auch der BGH schon entschieden (AZ.: VIII ZR 221/09). Ob eine Verletzung von Duldungspflichten schwer genug wiegt, um eine außerordentliche Kündigung zu begründen, muss immer im Einzelfall entschieden werden. Uneinigkeit herrscht oft darüber, ob Vermieter bei ihren Besuchen die Wohnung fotografieren dürfen, um diese etwa im Internet zum Verkauf anzubieten. „Das ist nicht erlaubt, wenn der Mieter nicht zustimmt“, betont Faust-Füllenbach. Ausnahme: er macht Fotos, um Schäden zu dokumentieren und zur Begutachtung für einen Sachverständigen. Schlüssel für den Notfall deponieren Auch beim Thema Schlüssel gibt es Unsicherheiten. Manche Vermieter behalten einfach einen Notschlüssel der Mietwohnung. „Das geht gar nicht“, so Faust-Füllenbach. „Der Mieter hat das Recht auf die kompletten Wohnungsschlüssel.“ Foto: stock.adobe.com/W PRODUCTION Bei längerer Abwesenheit sollten Mieter aber dafür sorgen, dass der Vermieter im Notfall in die Wohnung kommt. „Am besten ist es, ihm einen Namen und die Anschrift der Person zu hinterlassen, die den Wohnungsschlüssel für solche Fälle aufbewahrt“, rät Franz. Besteht der Vermieter unbedingt darauf, selbst einen Schlüssel zu behalten, kann der Mieter getrost darauf eingehen und später das Schloss ausbauen lassen. „Allerdings muss er beim Auszug den alten Zustand wieder herstellen.“ Betritt der Vermieter ohne Erlaubnis in Abwesenheit des Mieters dessen Wohnung, handelt es sich nicht nur um ein Kavaliersdelikt. „Er macht sich damit in der Regel strafbar, denn er begeht Hausfriedensbruch“, stellt Faust-Füllenbach klar. (dpa-tmn) ANZEIGE Verwaltervertrag für Wohneigentum begründet auch Ansprüche des einzelnen Wohnungseigentümers Stefan Schmid Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Nicht selten kommt es vor, dass der Bauträger, welcher eine Wohnanlage errichtet, auch eine Verwalterfirma betreibt. Diese Verwalterfirma wird dann häufig zum (ersten) Verwalter der Wohnanlage bestimmt. In einem vom BGH entschiedenen Fall (Urteil vom 19.07.2019, V ZR 75/18) war dies genauso. Einer der Miteigentümer stellte nach dem Erwerb Feuchtigkeitsschäden an seiner Wohnung fest. Es wurden Sachverständigengutachten erstellt und der Verwalter darauf hingewiesen, dass es sich um Mangelansprüche gegenüber dem Bauträger handeln könnte. Dennoch blieb der Verwalter untätig, so dass im Verhältnis zum Bauträger die Ansprüche verjährten. Der Wohnungseigentümer verlangte nunmehr vom Verwalter Schadenersatz, da dieser im Verhältnis zum Bauträger untätig geblieben war. Der Vertrag mit dem Verwalter war, wie üblich zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Verwalter abgeschlossen worden. Der BGH hat nunmehr entschieden, dass dieser Verwaltervertrag Schutzwirkung zugunsten des einzelnen Wohnungseigentümers entfaltet. Den Verwalter trifft die Pflicht, den Zustand des Gemeinschaftseigentums zu kontrollieren und die Wohnungseigentümer ausreichend zu unterrichten, sodass sie in der Lage sind, einen sachgerechten Beschluss zu fassen. Dies umfasst die Pflicht, auf mögliche Gewährleistungsansprüche und auf deren drohenden Verjährung hinzuweisen. Dabei macht es auch keinen Unterschied, ob der Verwalter, in anderer Gestalt, auch der Bauträger ist. Auch auf „Ansprüche gegen sich selbst“ muss ein solcher Verwalter hinweisen. Verstößt er gegen diese Verpflichtung macht er sich auch direkt gegenüber einem betroffenen Wohnungseigentümer schadenersatzpflichtig. Es können sich daher bei Schäden an einer Wohnung auch immer Ansprüche gegenüber dem Verwalter ergeben, welche ergänzend zu prüfen sind. www.sz-immo.de | Juli/August 2020 27

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