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immomag Februar 2020

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RECHT & FINANZIEREN Bei

RECHT & FINANZIEREN Bei Untervermietung den Vermieter fragen Einen Mitbewohner aufnehmen? Alle Räume während einer Reise vermieten? Darf die Miete dann steigen? Und was gilt, wenn der Untermieter ausziehen soll? Die Mitbewohnerin geht ins Auslandssemester, das Kind zieht aus oder das Gehalt ist gesunken. Wenn Mieter untervermieten wollen, kann das verschiedene Gründe haben. Manche suchen auch einfach nur Gesellschaft. Egal, aus welchem Motiv – ohne Zustimmung des Vermieters geht nichts. Wichtige Fragen und Antworten. Wann dürfen Mieter untervermieten? Wenn sie ein berechtigtes Interesse haben, also persönliche oder wirtschaftliche Gründe. „Ein typischer Fall ist, dass die Wohnung für den Mieter allein zu teuer wird“, erklärt Siegmund Chychla, Geschäftsführer des Mietervereins zu Hamburg. „Das gilt auch, wenn der Mieter selbst veranlasst hat, dass er weniger verdient, etwa weil er in Teilzeit gewechselt hat.“ Der Mieter muss dem Vermieter den Grund mitteilen. Und wichtig: Das berechtigte Interesse darf erst nach dem Abschluss des Mietvertrags entstanden sein. Darf die gesamte Wohnung untervermietet werden? „Der Mieter hat grundsätzlich keinen Anspruch auf die Untervermietung der gesamten Wohnung. Der Vermieter kann es erlauben oder ablehnen“, so Foto: masterseaiper/pixabay Chychla. Anders ist das bei der teilweisen Untervermietung. Hier muss der Vermieter zustimmen, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt und keine schwerwiegenden Gründe dagegensprechen. Darf man auch an Feriengäste untervermieten? Die Aufnahme von Feriengästen hat mit der klassischen Untervermietung nichts zu tun. „Sie wäre eine Vermeidung einer Kettenschenkung ANZEIGE Diplom-Kaufmann Jörg Alter, Steuerberater In vielen Familien besteht der Wille, die Vermögensübertragungen innerhalb des Familienverbundes schon zu Lebzeiten zu regeln und durchzuführen. Dies erfolgt in der Regel durch eine Schenkung, also eine Zuwendung von Gegenständen und Rechten an nachfolgende Generationen. Von Bedeutung ist dabei die Schenkung von Grundstücken aufgrund des hohen Wertes. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass der Gesetzgeber im Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz die jeweilig Beschenkten in verschiedene Steuerklassen eingeteilt hat und darauf aufbauend unterschiedliche schenkungssteuerrechtliche Freibeträge festgelegt hat. So ist die Schenkung von einem Elternteil an das eigene Kind bis zu einem Betrag von 400 000 € steuerfrei. Als Besonderheit ist zu berücksichtigen, dass dieser Freibetrag nach Ablauf von zehn Jahren, bezogen auf die letzte Schenkung, neu auflebt. Im Gegensatz dazu ist bspw. die Schenkung von Großeltern an Enkel nur bis zu einem Freibetrag in Höhe von 200 000 € steuerbefreit. Diese unterschiedliche Freibetragsregelung führt dazu, dass Schenkungen, insbesondere Grundstücksschenkungen, so ausgeführt werden, dass jeweils der höhere Freibetrag zur Anwendung kommt. Mit anderen Worten, es wird versucht, die direkte Schenkung von Großeltern an Enkel zu vermeiden. Das funktioniert allerdings nur, wenn sämtliche Schenkungen als rechtlich selbstständig und ohne Verpflichtung der Weiterschenkung anzusehen sind. Dieser Sachverhalt wird durch die Finanzverwaltung grundsätzlich anhand der vorliegenden Notarurkunden geprüft. Grund dieser Prüfung ist überwiegend, um festzustellen, ob eine Kettenschenkung vorliegt. Dabei versteht man unter einer Kettenschenkung die Zuwendung eines Gegenstandes, wie beispielsweise eines Grundstückes, von den Großeltern direkt an die Enkel, obwohl vorher die Großeltern das Grundstück an ihre Tochter unentgeltlich übertragen hatten. Folge davon ist, dass nur ein Freibetrag in Höhe von 200 000 € zu berücksichtigen ist. Um nun eine solche Kettenschenkung zu vermeiden, insbesondere um die jeweiligen Freibeträge in Höhe von 400 000 €, einmal im Rahmen der Schenkung der Großeltern an ihr Kind und dann in der darauf folgenden Schenkung der Eltern an ihr Kind, sind einige Regeln zu beachten. Die Grundregel ist, dass bei der Schenkung der Großeltern an ihr Kind keine Weitergabeverpflichtung an das Enkelkind vereinbart werden darf. Weiterhin sollten diese zwei Schenkungen grundsätzlich in zwei verschiedenen Notarurkunden geregelt werden, sodass zivilrechtlich kein Zusammenhang besteht. Auch sollten weitere Regelungen, die den Anschein erwecken könnten, dass es sich um eine direkte Schenkung der Großeltern an die Enkel handelt, vermieden werden. Dies gilt insbesondere für testamentarische Regeln. Insbesondere, aufgrund der negativen Folgen wird, wie immer an dieser Stelle angeraten, vor der Übertragung von Grundstücken steuerlichen Rat einzuholen. Alter und Kollegen j.alter@steuerberater-web.de www.steuerberater-web.de Telefon 0351 312910 48 www.sz-immo.de | Februar 2020

RECHT & FINANZIEREN Zweckentfremdung von Wohnraum für die gewerbliche Nutzung und damit unzulässig“, sagt Helena Klinger vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Neben Ärger mit dem Vermieter droht auch ein Bußgeld von der Kommune. Welche Informationen benötigt der Vermieter? Er sollte schriftlich darüber informiert werden, wer zu welchem Termin in die Wohnung einzieht. „Dazu sind Name, Beruf und letzte Anschrift des Untermieters anzugeben. Der Vermieter muss den Untermieter zwar identifizieren können, darf aber keine persönlichen Informationen verlangen, zum Beispiel über die Einkommens- und Vermögensverhältnisse“, erklärt Helena Klinger. Wann darf der Vermieter seine Zustimmung verweigern? Wenn in der Person des Dritten Gründe vorliegen, die ihm die Untervermietung unzumutbar machen. „Das kann der Fall sein, wenn der Untermieter durch kriminelle Handlungen oder als notorischer Ruhestörer aufgefallen ist“, sagt Siegmund Chychla. Aber auch wenn eine kleine Wohnung durch die Untervermietung übermäßig belegt würde, ist eine Ablehnung rechtens. Was passiert, wenn der Mieter ungefragt untervermietet? Dann riskiert er den Verlust seiner Wohnung. „Wer Teile seiner Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters untervermietet, muss mit einer Kündigung rechnen“, betont Rechtsanwältin Beate Heilmann von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein. „Das gilt sogar, wenn er eigentlich ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hätte.“ Möglich ist entweder die ordentliche Kündigung mit den im Mietvertrag vereinbarten Fristen oder die fristlose Kündigung. „Vor der fristlosen Kündigung muss der Vermieter den Mieter aber abmahnen. Nur wenn der dann nicht darauf reagiert, ist die Kündigung wirksam.“ Darf der Vermieter seine Zustimmung an eine Mieterhöhung binden? „Grundsätzlich darf die Untervermietung nicht zu einer Mieterhöhung führen“, stellt Chycla klar. Der Vermieter kann aber seine Erlaubnis von einem Untermietzuschlag abhängig machen, wenn die Untervermietung sonst für ihn unzumutbar wäre. „Wenn die Wohnung durch die Untervermietung sehr stark abgenutzt wird, halten einige Gerichte geringe Zuschläge für zulässig“, sagt Heilmann. Muss der Mieter einen Vertrag mit dem Untermieter abschließen? Das ist sinnvoll, denn dann sind sowohl Haupt- als auch Untermieter auf der sicheren Seite. Zwischen dem Vermieter und dem Untermieter besteht kein Vertragsverhältnis. Der Mieter muss also mit seinem Untermieter das Mietverhältnis regeln. Im Vertrag sollte stehen, welche Räume der Untermieter allein bewohnt und welche gemeinschaftlich genutzt werden. Auch Miethöhe und Nebenkosten müssen festgelegt werden. „Untermietverträge sind normale Mietverträge“, erklärt Chychla. Soll das Untermietverhältnis wegen Eigenbedarf beendet werden, gelten die normalen Kündigungsfristen. Der Mieter kann dem Untermieter auch ohne Grund kündigen, dann verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate. Darf der Mieter von seinem Untermieter eine höhere Miete verlangen? „Vernünftige Hauptmieter vermieten zu den Preisen, die sie selbst zahlen“, ist Chychlas Einschätzung. „Setzen sie den Mietzins zu hoch an, kann der Untermieter sich wehren. Denn für ihn gilt das Mietrecht genauso wie für den Hauptmieter.“ (Katja Fischer, dpa-tmn) www.sz-immo.de | Februar 2020 49

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