Aufrufe
vor 4 Monaten

immomag Februar 2020

  • Text
  • Dresden
  • Haus
  • Februar
  • Bauen
  • Immobilien
  • Sachsen
  • Mieter
  • Vermieter
  • Wohnung
  • Wohnen

RECHT & FINANZIEREN

RECHT & FINANZIEREN Expertentipps für die richtige Finanzierung ANZEIGE Dr. Klein Privatkunden AG Regionalbüro Dresden: Beratung mit Qualitätssiegel Foto: www.foto-diebel.de Auch 2020 ist die Nachfrage nach Immobilien ungebremst. Angesichts weiter steigender Mieten und Nullzinsen auf Spareinlagen stellt die Investition in eine Immobilie eine lohnenswerte Alternative dar. Angehende Immobilieneigentümer profitieren dabei von den noch immer sehr günstigen Bauzinsen. Die Europäische Zentralbank hält auch in 2020 weiter an ihrem Niedrigzinskurs fest. Es wurden bisher keine geldpolitischen Änderungen beschlossen. Aufgrund der niedrigen Zinsen lässt sich mit der monatlichen Miete oftmals auch eine Finanzierung bedienen. Wohneigentum schaffen bedeutet zudem, sich das Wohnumfeld nach den eigenen Wünschen zu gestalten und darüber hinaus Sicherheit für die Altersvorsorge zu schaffen. Die Basis für ein sorgloses Leben im Eigenheim ist eine solide Planung. Denn bei dieser komplexen Kalkulation geht es vor allem um das Ausloten aller Möglichkeiten: Wie viel Haus kann ich mir leisten? Welche Finanzierungsvarianten sind sinnvoll? Fragen über Fragen sowie zahlreiche Details, die gut überlegt sein wollen. Zusätzlich stehen Käufer in Ballungsgebieten oft unter Zeitdruck, da Immobilien und Grundstücke rar sind. Aber nicht jede Bank kann einen straffen Zeitplan einhalten. Unter denen, die sehr kurzfristig Finanzierungszusagen machen können, gibt es teilweise deutliche Unterschiede in Preis und Konditionen. Hier helfen ungebundene Vermittler, die unter mehreren hundert Banken wählen können und wissen, welche Bank für den Kunden in Frage kommt. Eine dieser Adressen ist die Dr. Klein Privatkunden AG. Das Unternehmen gehört zu den größten Baufinanzierern Deutschlands und wurde nach der Verbraucherbefragung von ntv und DISQ das fünfte Mal in Folge als bester Finanzvertrieb ausgezeichnet. Auch zahlreiche Testsiege und Podest-Plätze in den vergangenen Jahren bestätigen die herausragende Beratungsqualität. Sebastian Mosch, Leiter des Dr. Klein-Regionalbüros in Dresden, erläutert im Interview das erfolgreiche Unternehmenskonzept: Worin unterscheiden Sie sich von einer klassischen Hausbank? Wir als Spezialanbieter haben uns ausschließlich auf die Baufinanzierung konzentriert. Da wir Zugriff auf die Konditionen von zahlreichen bundesweiten und regionalen Anbietern haben, können wir dem Kunden sofort aufzeigen, welches Kreditinstitut gerade Sonderaktionen anbietet oder welche Fördermittel zur Verfügung stehen. Damit nehmen wir dem zukünftigen Bauherrn die aufwendige Bankenrecherche ab. Der Kunde erhält entsprechend seiner individuellen Lebensplanung eine umfassende Beratung vor Ort und das exakt für ihn zugeschnittene Angebot mit den besten Konditionen. Der gesamte Service ist für den Kunden kostenfrei und beinhaltet sowohl die Recherche und Erstellung des Finanzierungskonzeptes als auch die komplette Dienstleistung bis zur Auszahlung. Worauf muss man jetzt bei der Finanzierung besonders achten? Gerade in Zeiten niedriger Zinsen ist es wichtig auf eine möglichst lange Festschreibung der Zinsen und eine ausreichend hohe Tilgung zu achten. Langfristig rechnen alle Experten mit steigenden Zinsen. Immobilienkäufer müssen sich also darauf einstellen, dass bei einer Anschlussfinanzierung in 10 oder 15 Jahren die Zinsen deutlich höher liegen. Daher sollte die Tilgung so hoch gewählt werden, dass das Darlehen in einem kalkulierbaren Zeitrahmen abgezahlt ist und das Zinsänderungsrisiko minimiert wird. Zudem sollte eine Zinsbindung von mehr als 10 Jahren ins Auge gefasst werden, um sich das günstige Zinsniveau für eine möglichst lange Zeit zu sichern. Für maximale Kalkulationssicherheit bieten immer mehr Kreditinstitute auch Zinsbindungen von 25 oder sogar 30 Jahren an. Wer dazu eine Volltilgungsvariante wählt, schaltet das Zinsänderungsrisiko komplett aus. Mit langfristigen Zinsbindungen gehen Kreditnehmer auf keinen Fall ein Risiko ein. Denn egal wie lang die Zinsbindungsfrist läuft, nach zehn Jahren hat jeder Darlehensnehmer das Recht, seinen Kredit zu kündigen und zu den dann aktuellen Bauzinsen umzuschulden. Damit bleibt jeder Bauherr flexibel. Negative Zinsen auf KfW-Darlehen – stimmt das? Ja, das stimmt. Das KfW-Programm für energieeffizientes Sanieren gibt es zu einem Effektivzins ab - 0,75 Prozent. Das bedeutet ganz konkret, dass man bei diesem KfW- Programm weniger zurückzahlt als man aufgenommen hat. Ganz so neu ist das allerdings nicht. Der ursprüngliche Sollzins hat sich in den letzten Monaten nicht geändert und liegt bei + 0,75 Prozent. Es ist der Tilgungszuschuss, der den Effektivzinssatz negativ werden lässt. Dieser Tilgungszuschuss wird nach Abschluss der Maßnahmen gut geschrieben und sorgt für den negativen Effektivzins. Unsere Experten beraten die Interessenten selbstverständlich detailliert zu allen Förderkriterien und den verschiedenen Förderkrediten. Auch hier sind unsere Berater durch ihre Produktvielfalt klar im Vorteil. Wo die Hausbank passen muss, haben wir meist mehrere Angebote zur Auswahl. Wichtig sind immer die richtige Kombination der Finanzierungsvarianten und die Auswahl der passenden Förderprogramme, um für jeden Interessenten die passende Lösung zu finden. Egal ob Kauf, Neubau, Modernisierung oder Anschlussfi nanzierung – für jede Immobilie sind viele verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten denkbar. Dazu ist eine fundierte Beratung unabdingbar. Wer jetzt von den niedrigen Zinsen profitieren möchte, lässt sich am besten persönlich in unserer Niederlassung beraten. Auch wer noch kein konkretes Objekt hat, kann sich schon vorab über die Finanzierungsmöglichkeiten informieren. Ihr Baufinanzierungs-Spezialist vor Ort Dr. Klein Baufinanzierung Dresden Sebastian Mosch Wiener Straße 80a – 01219 Dresden Telefon: 0351 479-6510 E-Mail: dresden-baufi@drklein.de Internet: www.drklein.de/dresden.html 46 www.sz-immo.de | Februar 2020

RECHT & FINANZIEREN Wenn Nachbarwohnungen die Miete steigen lassen Ihre Wohnung ist viel günstiger als die der Nachbarn? Dann kann Ihr Vermieter vielleicht den Preis erhöhen. Aber manche Vergleiche sind schief. Was sollte man über ortsübliche Vergleichsmieten wissen? Foto: www.istockphoto.com © Stadtratte Wie viel Miete zahlen Menschen für ähnliche Wohnungen in derselben Stadt? Die Vergleichsmiete interessiert Mieter und Vermieter nicht nur aus Neugierde. Sie bestimmt auch die Grenze, bis zu der die Miete in einem bestehenden Mietverhältnis steigen darf, wenn nicht zum Beispiel modernisiert wird. Darf die Miete immer bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steigen? Vermieter müssen Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete schriftlich ankündigen und begründen. Stimmt die Argumentation, können Mieter nicht ablehnen. Trotzdem haben sie Zeit zur Prüfung: „Einer Mieterhöhung müssen sie erst nach zwei vollen Monaten plus dem Monat zustimmen, in dem sie das Schreiben vom Vermieter erhalten haben“, erklärt Hans Jörg Depel vom Mieterverein Köln. Liegt die aktuelle Miete weit unter der Vergleichsmiete, darf der Vermieter sie nicht auf einen Schlag bis zu dieser Grenze erhöhen. „Innerhalb von drei Jahren darf die Miete im Bestand nicht um mehr als 20 Prozent steigen. In einigen Bundesländern liegt die Grenze bei 15 Prozent in drei Jahren“, erläutert Helena Klinger vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Und: „Ist die ortsübliche Vergleichsmiete erreicht, ist erst einmal Schluss“, sagt Rechtsanwältin und Mietrechtsexpertin Beate Heilmann. „Dann muss der Vermieter den nächsten Mietspiegel abwarten und schauen, ob dann der Wert für die Wohnung gestiegen ist. Ist das der Fall, darf er den Mietzins anheben.“ Teurer als ortsüblich darf es Heilmann zufolge vorher nur werden, wenn zum Beispiel modernisiert wird und die Kosten dafür auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt? Das ist ein komplizierter Vorgang, bei dem mitunter Tausende Daten erhoben werden. Wichtig ist, dass eine Mietwohnung mit Wohnungen verglichen wird, die ähnliche Größen und Ausstattungsmerkmale haben. Auch das Alter und der energetische Zustand müssen passen. „Kriterien sind nach Paragraf 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches Art und Größe des Wohnraums, die Ausstattung, der Instandhaltungszustand und die Lage der Wohnung zum Beispiel in der Innenstadt oder im Außenbereich“, erklärt Depel. Wohnungsmängel haben dagegen keinen Einfluss auf den Wert. „Hier ist ausschließlich der formale Wert der Wohnung ausschlaggebend“, so der Mietexperte. „In die ortsübliche Vergleichsmiete fließen sowohl Neuvertragsmieten als auch die geänderten Bestandsmieten der letzten vier Jahre ein“, ergänzt Helena Klinger. Nach dem Willen der Bundesregierung sollen künftig die Mieten aus sechs statt bislang vier Jahren einfließen. Beeinflussen Einbauten der Mieter das Ergebnis? Baut ein Mieter selbst zum Beispiel eine Küche in seine Wohnung ein, so hat das zunächst keine Auswirkungen auf die Miethöhe. Das hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil bestätigt (Az.: VIII ZR 52/18). Wurde die Küche vom Mieter auf eigene Kosten eingebaut, darf sie demnach bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete dauerhaft nicht berücksichtigt werden. „Überlässt der Mieter die Küche aber nach seinem Auszug dem Vermieter, kann dieser sie als sein Eigentum behandeln“, betont Heilmann. „Sie gehört dann zum Mietobjekt und wertet es auf. Damit kann sich auch die Einordnung in den Mietspiegel ändern, und der Vermieter darf bei einer neuen Vermietung die Miethöhe anpassen.“ Wie können Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete angeben? „In vielen Städten und Gemeinden dienen Mietspiegel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete“, sagt Helena Klinger. Mietspiegel werden von der jeweiligen Stadt oder Gemeinde erstellt, oft gemeinsam mit Interessenverbänden wie Mieter- und Eigentümervereinen. Stattdessen kann der Vermieter aber beispielsweise auch drei Vergleichswohnungen zur Begründung einer Mieterhöhung heranziehen. „Auch Mietdatenbanken dürfen theoretisch genutzt werden, aus Datenschutzgründen existieren aber keine“, so Klinger. Alternativ kann ein Sachverständiger ein Gutachten erstellen. Das sei aber teuer, sagt die Vertreterin des Eigentümerverbandes. In der Praxis würden vor allem Mietspiegel genutzt – noch gebe es aber nicht in jedem Ort einen. Was können Mieter bei Zweifeln tun? „Oft werden die Mieten falsch eingeordnet, weil etwa statt einer mittleren Lage von einer guten Lage ausgegangen wurde“, beobachtet Depel. „Oder die Ausstattung wird besser eingeschätzt, als sie wirklich ist. Mieter, die die Vergleichsmiete anzweifeln, sollten ihre Zustimmung zur Mieterhöhung verweigern“, so der Sprecher des Mietervereins Köln. Bis zum Ablauf der Überlegungsfrist sollten sie dann die richtige Höhe der Vergleichsmiete herausfinden. (Katja Fischer, dpa-tmn) www.sz-immo.de | Februar 2020 47

Sächsische Zeitung und Sächsische.de

Unsere Partner