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immomag Dezember 2020

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RECHT & FINANZIEREN

RECHT & FINANZIEREN bleibt, umgeht die gesamte Erbschaftssteuer. Aber Achtung: Wer früher auszieht, muss die komplette Summe nachzahlen! Das gilt auch, wenn der Beruf den Erben zum Umzug zwingt. Einzige Ausnahme: Der Umzug in ein Pflegeheim. Auch die Anmeldung als Zweitwohnsitz schützt nicht vor der Steuerzahlung. Immobilie geerbt: Was nun? Und plötzlich ist es da, das geerbte Häuschen. Und mit ihm unzählige Fragen. Eine Orientierungshilfe: Es duftet nach Plätzchen, der Tisch ist stets reichlich gedeckt und im alten Kinderzimmer schwelgt man in Erinnerungen. Der Besuch im Elternhaus ist nicht nur zu Weihnachten oder an Geburtstagen für viele wie ein kleiner Kurzurlaub. Wie es eines Tages weiter geht, wenn die Eltern nicht mehr mit unter dem Tannenbaum sitzen? Darüber wagen wir kaum nachzudenken. Ein Fehler, weiß Immobilien-Experte Sebastian Wagner, CEO des Immobilien-Bewertungsportals HAUSGOLD. Denn das Elternhaus kann im Erbfall zur Schuldenfalle werden. So findet man einen sicheren Weg durch den Erbschafts-Dschungel: Was benötige ich, um zu erben? Um das Erbe antreten zu können, benötigen Sie entweder das offizielle Testament oder einen so genannten Erbschein. Diesen können Sie beim Nachlassgericht beantragen und erstellen lassen. Bei Vorlage des Erbscheins erhalten Sie dann beim Grundbuchamt Informationen darüber, ob die Immobilie zum Beispiel finanziell belastet ist. Sollte sich herausstellen, dass die Immobilie Sie eher in den Ruin treiben würde, können Sie das Erbe innerhalb von acht Wochen ausschlagen. Plötzlich Hausbesitzer – und jetzt? Sie haben sich entschieden, das Haus als Erbe anzunehmen. Nun: Als hätte man im Todesfall mit der Trauer und der unzähligen unangenehmen Aufgaben nicht schon genug um die Ohren, klopft auch noch das Finanzamt an die Tür. Stichwort: Erbschaftssteuer. Zwar gibt es eine klare Regelung der Freibeträge (Beispiel: bei Kindern 400.000 Euro), jedoch wird dieser Betrag sehr schnell überschritten. Denn zur Immobilie kommen weitere Werte wie Hausrat, Schmuck und Bares. Für einen Normalverdiener sind solche Steuerzahlungen schwer zu stemmen. Gibt es Hintertürchen? Selbstverständlich. Doch die sind klar geregelt: Bei einer Wohnfläche von weniger als 200 Quadratmetern kann der Erbe die Immobilie selbst nutzen. Wer zehn Jahre darin wohnen Foto: stock.adobe.com © Jeanette Dietl Kann ich in Raten zahlen? Wenn sich die Steuer nicht vermeiden lässt, müssen Sie das Erbe nicht gleich ausschlagen. In der Regel darf die Steuer innerhalb von zehn Jahren in Raten beglichen werden. Lehnt das Finanzamt dies Ratenzahlung allerdings ab, lohnt es sich, einen Kredit aufzunehmen. Aber Achtung: Die Erblasser, also meist die Eltern, sollten die Immobilie dafür abgezahlt haben. Sonst wird der Kredit deutlich teurer. Gibt es eine Lösung zu Lebzeiten? Um zumindest einen kleinen Teil der Steuer zu sparen, empfehlen Experten die Schenkung zu Lebzeit. Zwar liegt auch hier der Freibetrag bei 400.000 Euro. Räumen sich die Eltern allerdings ein sogenanntes Nießbrauchsrecht ein, sinkt die Steuerlast der Kinder. Das bedeutet, sie sichern sich das Recht, bis zum Lebensende in der Immobilie wohnen zu bleiben. Eigennutzung, Vermietung, Verkauf ? Handelt es sich bei der geerbten Immobilie um das Elternhaus, denken viele daran, selbst einzuziehen. Der Gesetzgeber unterstützt das sogar durch steuerliche Vorteile. Aber sobald ein Umzug anstehen würde, das Haus zu marode ist oder aber es Miterben gibt, die man auszahlen müsste, sollte man sich die Frage stellen, ob ein Verkauf nicht doch die bessere Alternative ist. Die Vermietung bietet sich übrigens in der seltensten Fällen an, da die Instandhaltungskosten die Erträge oft überschreiten. Woher weiß ich, was die Immobilie wert ist? Wer sich dann für einen Verkauf entschieden hat, sollte die Immobilie vorher von einem Profi schätzen lassen, damit der Preis richtig angesetzt wird. Denn: Der damalige Kaufpreis sagt über den aktuellen Wert meist nichts mehr aus, da die Immobilienpreise in den letzten Jahren extrem gestiegen sind. So kann es sein, dass ein Haus, dass vor Jahrzehnten gekauft wurde heute aufgrund der Lage und der Anbindung deutlich mehr wert ist. Ein Makler kann die Immobilie übrigens nicht nur richtig bewerten. Er hilft Ihnen auch bei der Vermarktung und bewahrt Sie vor teuren Fehlern beim Verkauf. (ots) 44 www.sz-immo.de | Dezember 2020/Januar 2021

Weihnachtsschmuck hat Grenzen Nur das Wohnzimmer zu schmücken reicht manchen Mietern nicht. Doch was, wenn die Nachbarn der Weihnachtskitsch stört? Nicht nur die Wohnungen, auch Balkone, Hausfassaden oder Treppenhäuser werden in der Vorweihnachtszeit oft üppig geschmückt. Hier sind aber Grenzen zu beachten, erklärt der Deutsche Mieterbund (DMB). So können Mieter Adventskränze an ihrer Wohnungstür befestigen. Die Nachbarn müssen damit leben. Foto: stock.adobe.com © Jürgen Fälchle Nicht hinnehmen müssen Mitmieter es aber, wenn das gesamte Treppenhaus nach den Vorstellungen einer Mietpartei dekoriert wird, entschied das Amtsgericht Münster (Az.: 38 C 1858/08). Auch weihnachtliche Duftsprays dürfen nicht im ganzen Haus versprüht werden, da hier das Zusammenleben der Bewohner beeinträchtigt wird, entschied das Oberlandesgericht Düsseldorf (Az.: 3 WX 98/03). Lichterketten und Weihnachtsschmuck am Balkon sind hingegen erlaubt, wenn sie sicher installiert sind. Die Hausfassade darf dabei aber nicht beschädigt werden. Es ist weit verbreitete Sitte, in der Weihnachtszeit Fenster und Balkone mit elektrischer Beleuchtung zu schmücken, befand das Landgericht Berlin (Az.: 65 S 390/09). Aber: Die vorweihnachtliche Illumination darf die Nachbarn nicht übermäßig stören. Werden die Nachbarwohnungen hierdurch die ganze Nacht über zwangsbeleuchtet, können Nachbarn verlangen, dass die Lichter ab 22 Uhr ausgeschaltet werden. Fängt ein Adventskranz Feuer und entsteht ein beträchtlicher Schaden in der Wohnung, muss die Gebäudeversicherung des Vermieters für den Schaden aufkommen. Das gilt zumindest dann, wenn den Mietern nur einfache Fahrlässigkeit vorzuwerfen ist. Die Versicherung kann keinen Regress von den Mietern fordern, sie kann auch nicht verlangen, die Mieter müssten ihre Haftpflichtversicherung einschalten, entschied der Bundesgerichtshof (Az.: VIII ZR 67/06). (dpa/tmn) Immobilienverkauf gegen Rentenzahlung Diplom-Kaufmann Jörg Alter, Steuerberater Der Grund für viele Steuerpflichtige eine Immobilie zu erwerben ist die finanzielle Absicherung im Alter. Beginnt dann der Zeitpunkt der möglichen Absicherung, wie bspw. der Renteneintritt, haben Immobilienbesitzer mindestens zwei Möglichkeiten, die Vorteile der eigenen Immobilie zu nutzen. Eine Möglichkeit ist die Selbstnutzung der eigenen Immobilie um so Aufwendungen für die Zahlung einer Kaltmiete zu sparen. Eine weitere Möglichkeit ist die Übertragung der Immobilie an die nachfolgende Generation gegen die Zahlung einer Rente. Der Vorteil hierbei ist, dass gleichzeitig das Vermögen gezielt auf die nachfolgende Generation verteilt und gleichzeitig schenkungssteuerliche Freibeträge durch Gestaltung optimiert werden können. Allerdings ist bei der Übertragung eines Grundstückes im Rahmen der so genannten vorweggenommenen Erbfolge gegen Rentenzahlung einiges zu beachten. Dies gilt nicht nur für die Gestaltung der vertraglichen Grundlagen, sondern auch für die steuerliche Behandlung von Rentenzahlungen. In diesem Zusammenhang hat der Bundesfinanzhof im Juli diesen Jahres ein interessantes Urteil gefällt. Dabei ging es darum, dass die Kläger im Jahr 2012 ein Grundstück mit Gebäude auf einen ihrer Söhne nebst dessen Ehefrau gegen eine monatliche Rente in Höhe von 1.000 € übertragen haben. Die Laufzeit der Rente betrug 30 Jahre und 2 Monate. Weiterhin war die Rente bis zum Tod des Längstlebenden zu zahlen. Die Besonderheit an diesem Fall war, dass bewusst eine niedrige Rentenzahlung mit langer Laufzeit durch die Kläger gewählt wurde, da die finanzielle Leistungsfähigkeit des Sohnes und der Schwiegertochter nicht sehr hoch war. Insgesamt wurde die Immobilie so unter dem Marktpreis übertragen. Die beklagte Finanzbehörde teilte die Rentenzahlung bei den Klägern in einen Zins- und Tilgungsanteil auf, wobei der Zinsanteil mit einem Zinssatz von 5,5 % bezogen auf die Rentenzahlung ermittelt wurde. Folge davon war, dass in Alter und Kollegen j.alter@steuerberater-web.de www.steuerberater-web.de Telefon 0351 312910 ANZEIGE dem Betrag der jährlichen Gesamtrente in Höhe von 12.000 € ein Zinsanteil von 9.024 € zu berücksichtigen ist. Dieser Betrag führte zu steuerpflichtigen Zinseinkünften bei den Klägern. Der Bundesfinanzhof gab der Finanzbehörde vollumfänglich Recht und führte aus, dass nicht nur die Aufteilung in einen Zins- und Tilgungsanteil, sondern das auch der Zinssatz gemäß dem hier für geltenden Bewertungsgesetz in Höhe von 5,5 % verfassungsgemäß ist. Zusammenfassend kann ausgeführt werden, dass, wie so oft im Steuerrecht ein „gut gemeint“ nicht unbedingt auch ein „gut gemacht“ ist. Somit kann, wie immer an dieser Stelle, nur empfohlen werden, vor Beurkundung einer solchen Gestaltung steuerlichen Rat einzuholen. www.sz-immo.de | Dezember 2020/Januar 2021 45

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