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Immomag April 2020

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RECHT & FINANZIEREN

RECHT & FINANZIEREN Stromzahlung kann ausgesetzt werden Die Maßnahmen gegen die Ausbreitung des Coronavirus führen bei vielen zu Einbußen beim Einkommen. Allerdings soll niemand jetzt von Leistungen der Grundversorgung abgeschnitten werden. Das heißt: Wer kein Geld für Strom, Gas, Wasser, Telefon und Internet hat, kann die Zahlung vorübergehend bis zum 30. Juni 2020 aussetzen, erklärt die Verbraucherzentrale NRW. Dieses Recht gilt für Verträge, die vor dem 8. März 2020 abgeschlossen wurden. Die Zahlungen werden aber nicht erlassen, sondern nur aufgeschoben. Wichtig zu beachten: Verbraucher müssen ausdrücklich darauf hinweisen, dass ihre Zahlungsschwierigkeiten aufgrund der Corona-Krise bestehen. Sie müssen auch darlegen können, dass ihnen ein angemessener Lebensunterhalt durch die Corona-Krise nicht mehr möglich wäre, wenn sie zusätzlich für Strom, Gas, Wasser, Internet oder Telefon zahlen. Betroffene sollten sich mit ihrem Anbieter in Verbindung setzen. (dpa/tmn) Foto: www.istockphoto.com © vchal Unwirksamkeit von Abnahmeklauseln für Nachzügler - Erwerber Der Käufer einer neu errichteten Eigentumswohnung hat grundsätzlich das Recht die Abnahme des Gemeinschaftseigentums selbst vorzunehmen. Dieses Recht des Käufers wird jedoch häufig in Kaufverträgen eingeschränkt. Insbesondere dann, wenn die Eigentumswohnung erst dann erworben wird, wenn das Objekt bereits fertiggestellt ist, enthalten Kaufverträge häufig eine Klausel mit folgendem Inhalt. In der Klausel wird festgestellt, dass das Gemeinschaftseigentum bereits abgenommen ist. Es wird fernerhin geregelt, dass sich die Verjährungsfrist für den Nachzügler-Erwerber nach dem Datum der ursprünglichen Abnahme richtet. Häufig ist auch geregelt, dass die erste Wohnungseigentümerversammlung bereits die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch Beschluss erklärt hat. Solche Klauseln hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 12.05.2016 (Az.: VII ZR 171/15) für unwirksam erklärt. Hinsichtlich der Klausel, wonach die Abnahme bereits erklärt worden sei und diese Abnahme auch bereits Wirkungen für den späteren Erwerber entfalte, liegt nach Ansicht des BGH ein Verstoß gegen § 307 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB vor, da sie mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelungen des § 640 Abs. 1 BGB nicht zu vereinbaren ist. Nach dem Urteil des BGH wird das Recht des Käufers zur eigenständigen Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch eine solche Klausel unangemessen eingeschränkt. Eine solche Klausel entfaltet daher keinerlei Wirkung für den Nachzügler-Erwerber. Der Nachzügler-Erwerber hat weiterhin das Recht das Gemeinschaftseigentum abzunehmen und nur für sich selber die Erklärung abzugeben. Dieses Recht kann nach der Entscheidung des BGH nicht durch eine solche Klausel eingeschränkt werden. Auch kann nach dieser Entscheidung des BGH das Recht des Käufers nicht dadurch eingeschränkt werden, dass die Eigentümerversammlung, an welcher der Nachzügler-Erwerber noch nicht teilnehmen konnte, da er die Eigentumswohnung zu diesem Zeitpunkt noch nicht erworben hatte, dieses Recht nicht einschränken kann. Der Wohnungseigentümerversammlung steht hierzu keine Beschlusskompetenz zu, sodass ein solcher Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung für den Nachzügler-Erwerber ebenso keine Rechtswirkung entfaltet. Es ist daher notwendig, dass auch beim Kauf einer Eigentumswohnung, nachdem das Objekt bereits fertiggestellt worden ist, auf solche Klauseln geachtet wird. Auch dann, wenn Abnahmen des Gemeinschaftseigentums bereits erklärt worden sind, bleibt das Recht des Käufers zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums weiterhin bestehen. Dies hat für den Käufer Vorteile darin, dass er zum Beispiel später auftretende Mängel am Gemeinschaftseigentum noch rügen kann. Diese Mängel können dann vom Käufer gegenüber dem Verkäufer geltend gemacht werden, da ANZEIGE sich der Verkäufer nicht auf die rechtlichen Wirkungen einer solchen fehlerhaften Abnahme berufen kann. Dieses Recht hat jedoch seine zeitliche Grenze. Dann, wenn die Eigentumswohnung zwar vom Bauherrn erworben wird, jedoch seit Errichtung der Wohnungseigentumsanlage und dem Kauf der Wohnung bereits 3 Jahre verstrichen sind, richtet sich das Gewährleistungsrecht nicht mehr nach Werkvertragsrecht, sondern nach Kaufvertragsrecht. Auch dies hat der BGH in einer neueren Entscheidung so entschieden. Es ist daher insbesondere bei solchen Wohnungseigentumskäufen, welche kurz nach Errichtung der Wohnungseigentumsanlage erfolgen, auf diese Klauseln zu achten. Generell kann gesagt werden, dass solche wichtigen Verträge, wie Wohnungskaufverträge, auch wenn sie von einem Notar beurkundet werden, vor Unterzeichnung einer juristischen Überprüfung unterzogen werden sollten, da auch mit Bauträgern die einzelnen Klauseln des Vertrages ausgehandelt werden können. 28 www.sz-immo.de | April 2020

Maklerbesuch trotz Coronavirus? Die Maßnahmen gegen die Ausbreitung des neuen Coronavirus stellen derzeit vieles auf den Kopf. Im Geschäftsleben läuft manches aber weiter, auch auf dem Immobilienmarkt. Für Mieter, deren Wohnung gerade verkauft werden soll, stellt sich da die Frage: Muss ich Maklern und Interessenten jetzt noch die Tür aufmachen? „Es muss immer abgewogen werden: Wiegt das Eigentumsrecht des Vermieters höher oder das Hausrecht des Mieters?“, sagt Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund (DMB). Angesichts der unsicheren Lage derzeit könne diese Frage nicht eindeutig beantwortet werden: „Es gibt ja noch keine Gerichtsentscheidungen zu solchen Fällen.“ Werden Mieter nun mit einer Terminanfrage konfrontiert, sollten sie mit dem Vermieter oder Makler über eine Verschiebung der geplanten Besichtigung reden. Ist das nicht möglich, „Es muss immer abgewogen werden: Wiegt das Eigentumsrecht des Vermieters höher oder das Hausrecht des Mieters?“ muss die Besichtigung so vorgenommen werden, dass der Mieter keine gesundheitlichen Nachteile hat: „Das Besichtigungsrecht muss so schonend durchgeführt werden, wie es geht“, sagt Hartmann. So sollte zum Beispiel die Zahl der Personen, die die Wohnung besichtigen, auf jeden Fall begrenzt sein. RECHT & FINANZIEREN Die Dauer der Besichtigungen ist durch das Gebot der Rücksichtnahme begrenzt. Für Wohnungsbesichtigungen werden nach Ansicht von Gerichten 30 bis 45 Minuten als angemessen erachtet (Urteil des Landgerichts Frankfurt/ Main, Az.: 2/17 S 194/01). Ein Termin zur Wohnungsbesichtigung darf auch nur zu bestimmten Zeiten angesetzt werden. Angemessen sind etwa Termine an Wochentagen zwischen 10.00 und 13.00 Uhr sowie zwischen 16.00 und 18.00 Uhr. An Sonn- und Feiertagen darf eine Besichtigung nur in Ausnahmefällen stattfinden, samstags ist sie jedoch generell erlaubt. In Notfällen – zum Beispiel bei einem Wasserrohrbruch – sollten Mieter ihrem Vermieter oder Handwerkern den Zutritt aber auch derzeit nicht aus Angst vor zu intensiven Kontakten mit anderen Menschen einfach verweigern. Das empfehle sich schon aus eigenem Interesse, denn ein akuter Schaden muss in der Regel schnell behoben werden. (dpa-tmn) Kaufpreisaufteilung bei Immobilien ANZEIGE Diplom-Kaufmann Jörg Alter, Steuerberater Wird eine Immobilie für Zwecke der Vermietung erworben, stellt sich immer die Frage nach der Aufteilung des Kaufpreises auf den Grund und Boden sowie das Gebäude. Dabei liegt das Interesse des Steuerpflichtigen im Rahmen der Aufteilung darauf, dass der überwiegende Teil des Kaufpreises dem Gebäude zugeordnet wird und ein eher geringerer Teil dem Grund und Boden. Grund hierfür ist, dass ein Gebäude, im Gegensatz zum Grund und Boden, über eine bestimmte Laufzeit, regelmäßig 50 Jahre, abgeschrieben werden kann. Diese Abschreibung mindert dann die Einnahmen aus Vermietung. Somit hat die Abschreibung des Gebäudes einen wesentlichen Einfluss auf das Ergebnis aus Vermietung und somit auf die steuerliche Belastung. Da es bei Streitigkeiten mit der Finanzbehörde regelmäßig um die Höhe der steuerlichen Belastung geht, ist es nachvollziehbar, dass die Meinung zwischen dem Steuerpflichtigen und der Finanzbehörde über die Aufteilung eines Kaufpreises zwischen Grund und Boden und Gebäude auseinandergehen. So ist davon auszugehen, dass die Finanzbehörde eher einen höheren Kaufpreisanteil dem Grund und Boden zuordnet. Für die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden sowie dem Gebäude hat der Bundesfinanzhof im Jahr 2015 klar geurteilt, dass die Aufteilung maßgeblich ist, welche im notariellen Kaufvertrag vereinbart wird. Einzige Ausnahme hiervon ist, dass die Aufteilung die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und nicht wirtschaftlich haltbar erscheint. Unabhängig davon hat das Bundesfinanzministerium eine Rechenhilfe für die Ermittlung des Kaufpreisverhältnisses zwischen Grund und Boden sowie dem Gebäude, abrufbar unter www.bundesfinanzministerium.de, zur Verfügung gestellt. Hierbei handelt es sich um eine pauschalierende Ermittlungsmethode, welche sich überwiegend an substanzwertorientierte Gesichtspunkte hält. Diese Ermittlungsmethode, welche durch die Finanzverwaltung eingesetzt wird, ist nunmehr Streitgegenstand eines Verfahrens bei dem Bundesfinanzhof. Dabei streiten die Beteiligten um die Aufteilung eines Kaufpreises in Höhe von 110.000 Euro für eine 38,38 m2 große Wohnung. Die Ansichten sind dabei unterschiedlicher wie sie sonst nicht sein könnten. Die Finanzbehörde ist der Meinung, dass ein Betrag von 36.463 Euro auf das Gebäude entfällt, die Steuerpflichtigen wiederum sind der Auffassung, dass ein Betrag von 96.548 Euro auf das Gebäude entfällt. Der Bundesfinanzhof hat nunmehr dem Bundesfinanzministerium mitgeteilt, dass er sich mit der Ermittlungsmethode genauer beschäftigen möchte und gleichzeitig das Bundesfinanzministerium zum Beitritt zu dem Verfahren aufgefordert. Somit sollte bei Streitigkeiten über die Aufteilung des Kaufpreises einer vermieteten Immobilie auf Grund und Boden sowie Gebäude, wenn die Finanzverwaltung eine abweichende Auffassung hat, Rechtsbehelf eingelegt und das Ruhen des Verfahrens beantragt werden. Letztendlich kann, wie so oft an dieser Stelle nur empfohlen werden, sich bei solchen Sachenverhalten vor Erwerb der Immobilie steuerrechtlichen Rat einzuholen. Alter und Kollegen j.alter@steuerberater-web.de www.steuerberater-web.de Telefon 0351 312910 www.sz-immo.de | April 2020 29

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