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Hauskatalog 2021

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VORWORT HOLZHAUS

VORWORT HOLZHAUS FERTIGHAUS MASSIVHAUS FREIE PLANUNG BAUGRUNDSTÜCKE INNENAUSBAU RECHT & FINANZ EXPERTENTIPP Das reformierte Wohnungseigentumsgesetz trat am 1. Dezember 2020 in Kraft Seit 1951 wurde das Wohnungseigentumsgesetz nicht grundlegend überarbeitet. Dies ist nun geschehen. Es enthält einige neue Regelungen, welche auch beim Kauf einer Eigentumswohnung von Interesse sind. Bisher konnte an Flächen außerhalb des Gebäudes kein Sondereigentum begründet werden. Wenn ein Käufer diese Flächen alleinig nutzen sollte, musste ein Sondernutzungsrecht begründet werden. Dies ist nunmehr geändert worden. Sowohl an Gärten, als auch an Terrassen oder Außenstellplätzen kann jetzt Sondereigentum begründet werden, was die Position des Eigentümers stärkt. Stefan Schmid Die Wohnungseigentümergemeinschaft war bisher nur beschränkt rechtsfähig. Durch die Änderung des Gesetzes wird jetzt die Wohnungseigentümergemeinschaft vollständig rechtsfähig. Dies führt insbesondere dazu, dass man in der Gründungsphase einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht mehr die rechtliche Konstruktion einer sog. „werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft“ heranziehen muss, sondern auch bereits eine Ein-Mann-Gesellschaft existieren kann. Damit kann der Käufer einer Wohnung mit Abnahme und Besitzübergang in die Gemeinschaft eintreten. Umlaufbeschlüsse können jetzt wesentlich einfacher gefasst werden. Für einzelne Gegenstände kann die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließen, dass bei einem Umlaufbeschluss nur die einfache Mehrheit notwendig ist, statt bisher Allstimmigkeit. Wesentliche Änderungen enthält auch das Beschlussrecht. Die bisherigen Quoren sind abgeschafft. Es gilt grundsätzlich die einfache Mehrheit, auch wenn es um die Durchführung von baulichen Maßnahmen geht. Bei besonderen, einzeln im Gesetz aufgeführten Maßnahmen hat sogar der einzelne Eigentümer einen Individualanspruch auf die Durchführung baulicher Maßnahmen, wenn er hierfür die Kosten trägt. Dazu gehören: • die Schaffung von Barrierefreiheit • die Schaffung von Lademöglichkeiten für die E-Mobilität • Maßnahmen des Einbruchsschutzes • die Schaffung eines Internetanschlusses mit hoher Kapazität Natürlich kann dies nicht alles zu Lasten der Gemeinschaft erfolgen. Daher werden Kostenregelungen angeordnet, je nachdem, wer einen Antrag gestellt hat und was der Inhalt des Antrages ist. Daher kommt es jetzt besonders auf die Antragstellung an. Diese muss exakt formuliert werden. Es wird daher in den kommenden Wohnungseigentümerversammlungen gehäuft zu Antragstellungen kommen, bei denen Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum angestrebt werden. Diese bedürfen daher sowohl bei der Antragstellung, als auch bei der Frage der Anfechtbarkeit einer genauen juristischen Bewertung. Wenn Sie daher Fragen haben, lassen Sie sich beraten. Kanzlei für privates Immobilienrecht Stefan Schmid – Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Hildebrandstraße 1 • 01219 Dresden • Tel.: 0351 80146-38 • Fax: 0351 80146-30 E-Mail: info@immobilienrecht-dresden.de • www.immobilienrecht-dresden.de 52 HAUSKATALOG | Ausgabe 2021

VORWORT HOLZHAUS FERTIGHAUS MASSIVHAUS FREIE PLANUNG BAUGRUNDSTÜCKE INNENAUSBAU RECHT & FINANZ Wie gestaltet der Notar bei der Kaufpreisfinanzierung? Wer eine Immobilie erwirbt, benötigt meist ein Bankdarlehen. Die Bank ist zur Auszahlung des Darlehens aber nur bereit, wenn sie hierfür eine Sicherheit erhält. Steht als Sicherheit nur das Kaufgrundstück zur Verfügung, beißt sich die Katze in den Schwanz: Der Käufer möchte das Grundstück zwar bezahlen, kann das Grundstück aber nicht zugunsten der Bank belasten, da im Grundbuch noch der Verkäufer als Eigentümer eingetragen ist. Umgekehrt will der Verkäufer das Eigentum erst übertragen, wenn er den vollen Kaufpreis erhalten hat. Foto: AdobeStock/sarawutnirothon Durchbrechung des Teufelskreises: Die Belastungsvollmacht „Um dem Käufer die Beleihung des Grundstücks als Sicherheit für das Kaufpreisdarlehen zu ermöglichen, sieht der Notar im Kaufvertrag eine sogenannte Belastungsvollmacht vor“, erklärt Tim Hofmann, Geschäftsführer der Notarkammer Sachsen. Der Verkäufer ermächtigt hierbei den Käufer, das Grundstück bereits vor der Eigentumsumschreibung zu beleihen, mit der Einschränkung, dass die Beleihung allein zum Zwecke der Kaufpreisfinanzierung erfolgen darf. Im Verhältnis zu der Bank wird der Verkäufer durch eine sogenannte „eingeschränkte Sicherungsabrede“ abgesichert: Die Bank darf das Grundstück nur insoweit als Sicherheit verwerten, als der Käufer das Darlehen tatsächlich für die Kaufpreiszahlung verwendet hat. Im Regelfall bezahlt die Bank die Darlehenssumme direkt an den Verkäufer oder dessen Gläubiger. Die Grundschuldbestellung beim Notar Notar Michael Becker 01097 Dresden · Königstraße 17 Telefon: 0351 80806-0 Telefax: 0351 80806-66 E-Mail: Web: notariat@notarbecker.de www.notarbecker.de Bürozeiten: Mo.–Fr. 9–13 Uhr Mo.–Do. 14–17 Uhr Termine nach Vereinbarung Das häufigste Sicherungsmittel für einen Immobilienkredit ist die Grundschuld. Oft findet der Termin zur Grundschuldbestellung direkt im Anschluss an die Beurkundung des Kaufvertrags statt. „Das Interesse an den einzelnen Regelungen in der Grundschuldbestellung ist bei vielen eher gering, weil sie ihren Kredit planmäßig zurückzahlen können“, sagt Hofmann und ergänzt: „Für die Käufer scheint der Darlehensvertrag meist wichtiger, weil sich hieraus die einzelnen Zahlungsbestimmungen wie Tilgung und laufende Zinsen ergeben.“ Doch tritt die Grundschuld dann umso mehr in den Vordergrund, wenn der Kredit nicht mehr bedient werden kann. Durch eine Grund- Notar Prof. Dr. H.Heckschen & Notar Prof. Dr. O.van de Loo 01069 Dresden ·HoheStraße12 Telefon: 0351 47305-0 Telefax: 0351 47305-10 E-Mail: Web: info@heckschen-vandeloo.de www.heckschen-vandeloo.de Bürozeiten: Mo.–Do. 8.00–20.00 Uhr Fr. 8.00–18.00 Uhr Sa. 9.00–12.30 Uhr schuld erhält die Bank das Recht, die belastete Immobilie zu verwerten, wenn das Darlehen trotz Fälligkeit nicht zurückgezahlt wird. Wegen der dann gravierenden Folgen muss die Grundschuldbestellung – anders als der Abschluss des Darlehensvertrags – beim Notar vorgenommen werden. Denn der Notar weist als unabhängiger Berater auf alle mit der Grundschuld verbundenen Risiken hin und führt den Beteiligten die Bedeutung der von ihnen unterschriebenen Erklärungen deutlich vor Augen. (Notarkammer Sachsen) Notar Bertram Henn 01558 Großenhain Carl-Maria-von-Weber-Allee 51 Telefon: 03522 5102-0 Telefax: 03522 5102-19 E-Mail: b.henn@notar-henn.de Bürozeiten: Mo.–Fr. 8.00–18.00 Uhr Ausgabe 2021 | HAUSKATALOG 53

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