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Bauen & Finanzieren 2019

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NOTARKAMMER SACHSEN

NOTARKAMMER SACHSEN Notar Dr. Joachim Püls 01277 Dresden Bärensteiner Straße 7 Telefon: 0351 6557550 Telefax: 0351 65575567 E-Mail: info@notar-puels.de Web: www.notar-puels.de Bürozeiten: Mo.–Fr. 8.00–18.00 Uhr Notar Dr. Sven Schindler, M. Sc. 01099 Dresden · Arndtstraße 3 Telefon: +49 351 65670-0 Telefax: +49 351 65670-22 E-Mail: info@notarschindler.de Web: www.notarschindler.de Öffnungszeiten: Mo.–Do. 9–12 Uhr und 14–18 Uhr Fr. 9–14 Uhr · Auf Anfrage auch außerhalb der Öff nungszeiten. Notar Prof. Dr. H. Heckschen & Notar Prof. Dr. O. van de Loo 01069 Dresden · Hohe Straße 12 Telefon: 0351 47305-0 Telefax: 0351 47305-10 E-Mail: info@heckschen-vandeloo.de Web: www.heckschen-vandeloo.de Bürozeiten: Mo.–Do. 8.00–20.00 Uhr Fr. 8.00–18.00 Uhr Sa. 9.00–12.30 Uhr Notarin Barbara Müller Basteistraße 14 · 01277 Dresden Telefon: 0351 25452-0 Telefax: 0351 25452-23 E-Mail: info@notarin-mueller-dresden.de www.notarin-mueller-dresden.de Sprechzeiten: Mo.–Do. 9–18 Uhr, Fr. 9–15 Uhr und nach Vereinbarung Was der Käufer einer vermieteten Immobilie beachten muss In Zeiten von Dauerniedrigzinsen stellen Immobilien oftmals eine begehrte Form der Geldanlage dar. Wer eine vermietete Immobilie kauft, denkt in erster Linie an die Finanzierung und steuerliche Aspekte. Verkäufer und Käufer übersehen aber leicht wichtige Besonderheiten. „So werden bestehende Mietverhältnisse häufig nur unzureichend thematisiert“, gibt Manuel Kahlisch, Geschäftsführer der Notarkammer Sachsen, zu bedenken. Dies ist für den Käufer nicht ungefährlich, denn er tritt nach einer Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch in diese Mietverhältnisse ein. Das Mietverhältnis wird mit ihm als neuem Eigentümer fortgesetzt. Für den Käufer ist es daher wichtig, bestehende Mietverhältnisse und mögliche Konflikte mit den Mietern zu kennen. „Um Streitigkeiten bis hin zu Schadensersatzklagen zwischen Verkäufer und Käufer im Nachhinein zu vermeiden, sollte der Umgang mit den Mietverhältnissen immer im notariellen Kaufvertrag geregelt werden“, empfiehlt Kahlisch. Namentlich im Zusammenhang mit der vom Mieter gezahlten Kaution können beim Eigentümerwechsel Haftungsfragen auftreten. „Sind sich Verkäufer und Käufer hingegen einig, dass die Immobilie mietfrei übergeben werden soll“, rät Kahlisch, „ist im Kaufvertrag die Räumung durch den Mieter als Voraussetzung für die Zahlung des Kaufpreises zu vereinbaren.“ Allerdings sollten sich Verkäufer auch nicht vorschnell zur Mietfreistellung verpflichten, sondern nur dann, wenn die wirksame Beendigung des Mietverhältnisses rechtlich möglich und die rechtzeitige Räumung durch den Mieter sichergestellt ist. Besondere Vorsicht bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs Dem Verkäufer steht nach Abschluss des Kaufvertrags ein Kündigungsrecht wegen Eigenbedarfs nicht mehr zu, denn ein etwaiger eigener Bedarf ist dadurch entfallen. Umgekehrt tritt der Käufer nicht bereits mit Abschluss des Kaufvertrags, sondern erst mit Eigentumsumschreibung im Grundbuch in das Mietverhältnis ein. Erst dann, also möglicherweise erst einige Wochen oder Monate später, kann der Käufer wegen Eigenbedarfs rechtswirksam kündigen. Für die Kündigung können sogar Sperrfristen von drei Jahren, in Extremfällen sogar von zehn Jahren gelten. Vorkaufsrecht des Mieters ausschließen Bei vermieteten Wohnungen besteht eine weitere Besonderheit: War eine Wohnung vermietet und ist erst danach Wohnungseigentum begründet worden, kann dem Mieter ein Vorkaufsrecht zustehen. Der Notar wird dann eine Vereinbarung im Vertrag empfehlen, nach der der Käufer den Kaufpreis erst zahlen muss, wenn gewährleistet ist, dass der Mieter sein Vorkaufsrecht nicht ausübt. Foto: pixabay Notar Michael Becker Notar Bertram Henn Notar Dr. jur. Christoph Hollenders Notar Aurel Kemper 01097 Dresden · Königstraße 17 Telefon: 0351 808060 Telefax: 0351 8080666 E-Mail: notariat@notarbecker.de Web: www.notarbecker.de Bürozeiten: Mo.–Fr. 9–13 Uhr Mo.–Do. 14–17 Uhr Termine nach Vereinbarung 01558 Großenhain Carl-Maria-von-Weber-Allee 51 Telefon: 03522 5102-0 Telefax: 03522 5102-19 E-Mail: b.henn@notar-henn.de Bürozeiten: Mo.–Fr. 8.00–18.00 Uhr 01097 Dresden · Königstraße 1 Telefon: 0351 80098-0 Telefax: 0351 80098-98 E-Mail: notar@hollenders.de Web: www.hollenders.de Öffnungszeiten: Täglich von 9.00 bis 18.00 Uhr und nach Vereinbarung 01705 Freital Sörgelstraße 10 Telefon: 0351 6495710 Telefax: 0351 6495711 E-Mail: info@notar-kemper.de Bürozeiten: Mo.–Fr. 8.00–18.00 Uhr Samstag nach Vereinbarung 26 Bauen & Finanzieren | Ausgabe 2019

NOTARKAMMER SACHSEN Die Zehn-Jahres-Frist bei der Immobilienschenkung Jedes Jahr werden in Deutschland mehrere Tausend Grundstücke durch Schenkungen übertragen. Die Gründe hierfür sind vielfältig. So kann die Übertragung die Basis für den Hausbau der Kinder sein. Mancher will sich aber auch von der Last der Bewirtschaftung befreien. In anderen Fällen wiederum sollen der künftige Nachlass möglichst gering gehalten oder steuerliche Freibeträge umfassend ausgenutzt werden. Stets kommt man im notariellen Vorgespräch auf die berühmten „zehn Jahre“ zu sprechen, denn diese Frist spielt bei der Schenkung von Immobilien an vielen Stellen eine wichtige Rolle. Aber Achtung: Ob und wann die Frist anläuft, kann von Rechtsgebiet zu Rechtsgebiet unterschiedlich sein. Verschenkt, verarmt und nun? – Der Sozialhilferegress „Geschenkt ist geschenkt, wiederholen ist gestohlen. Dieser Spruch aus Kindheitstagen lässt sich nicht auf das Recht übertragen“, erläutert Geschäftsführer Manuel Kahlisch von der Notarkammer Sachsen. Gerade wenn ein Schenker plötzlich auf Sozialleistungen angewiesen ist, etwa weil Einkünfte und Vermögen für die Finanzierung eines Pflegeplatzes nicht mehr ausreichen, stehen schnell Schenkungen aus den letzten Jahren im Fokus. Denn das Gesetz gibt dem Schenker ein Rückforderungsrecht hinsichtlich des geschenkten Gegenstandes, wenn der Schenker auf einmal nicht mehr in der Lage ist, sich selbst zu unterhalten oder seinen Unterhaltspflichten nachzukommen. Bei Schenkungen innerhalb der Familie wird diese Rückforderung aus familiären Gründen häufig nicht geltend gemacht. Dazu besteht auch keine Verpflichtung. Kahlisch weist aber auf die Möglichkeiten eines Übergangs des Rückforderungsanspruchs auf staatliche Stellen hin: „Soweit ein Sozialhilfeträger später Leistungen an den Schenker erbringt, kann er den Rückforderungsanspruch auf sich überleiten.“ Die Schenkung und die spätere Bedürftigkeit sollen nicht zu Lasten der Allgemeinheit gehen, denn prinzipiell muss sich jeder zunächst selbst helfen. Mit der Überleitung ist der Sozialhilfeträger der neue Gläubiger des Rückforderungsanspruchs. Er allein entscheidet über dessen Geltendmachung. Auch wenn der Schenker es nicht will, muss der Beschenkte dann Rückforderungen befürchten. In der Praxis bedeutet dies nicht unbedingt die Herausgabe der Immobilie, vielmehr wird häufig eine monatliche Geldzahlung im Umfang der Finanzierungslücke geleistet. Die Zahlung ist dabei insgesamt auf die Höhe des Schenkwertes begrenzt. „Tritt die Verarmung erst zehn Jahre nach der Leistung des geschenkten Gegenstandes ein, ist die Rückforderung ausgeschlossen“, stellt der Geschäftsführer der Notarkammer Sachsen klar und erläutert insoweit: „Maßgeblich für den Zeitpunkt ist der Tag, an dem nach Abschluss der Verträge der Antrag auf Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt gestellt ist. Ob und in welchem Umfang dem Schenker noch Nutzungsrechte am Grundstück zustehen, ist für diese Frist unbedeutend.“ Ich schenke mich arm! – Und was ist mit dem Kind aus erster Ehe? Das Recht garantiert Ehegatten, Kindern und unter Umständen sogar den Eltern eine Mindestbeteiligung am Vermögen des Verstorbenen. „Das Gesetz löst dies über einen Anspruch auf Geldzahlung gegenüber den Erben, den sogenannten Pflichtteilsanspruch“, erklärt Kahlisch und führt weiter aus: „Die Höhe der Zahlung ist abhängig vom Wert des hinterlassenen Vermögens und der Erbquote, die einem kraft Gesetzes zugestanden hätte. Doch kurz vor dem Tod alles zu verschenken, das geht nicht. Hier hat der Gesetzgeber Mechanismen zum Schutze der Pflichtteilsberechtigten eingebaut.“ Durch die Schenkung wird der Nachlass geringer, was in der Konsequenz auch zu einer Reduzierung des Pflichtteilsanspruchs führt. Das Gesetz sieht daher zusätzlich einen Anspruch auf Ergänzung des Pflichtteils vor. Dabei wird der Wert des verschenkten Gegenstandes dem Nachlass fiktiv hinzugerechnet. Von Bedeutung sind alle Schenkungen innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Erbfall. Maßgeblich für die Frist ist die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Allerdings wird der Schenkwert nur im ersten Jahr nach dem Tod in voller Höhe berücksichtigt. Danach schmilzt er jedes Jahr um zehn Prozent ab. Zu beachten ist aber, dass die Frist nach der Rechtsprechung überhaupt nicht zu laufen beginnt, wenn sich der Schenker noch umfangreiche Rechte an der Immobilie vorbehalten hat. In diesem Fall wurde das Eigentum nur formal aus den Händen gegeben, während die eigentliche Nutzungsmöglichkeit beim Schenker verbleibt. Folgen für die Schenkungssteuer Die Zehn-Jahres-Frist ist auch für das Steuerrecht von Bedeutung. Liegen zwischen der Übertragung der Immobilie und einer weiteren Schenkung oder Erbschaft mehr als zehn Jahre, so können persönliche Steuerfreibeträge mehrfach ausgenutzt werden. Für den Beginn des Fristlaufs kommt es nicht auf die Eigentumsumschreibung an, auch der Antrag muss noch nicht gestellt sein. Vielmehr genügt es, wenn sich die Parteien über den Eigentumswechsel geeinigt und die formalen Bewilligungen erklärt haben. Notar Heinz-Willi Lürken Notar Rüdiger Müller Notar Andreas Preißler Notarin Ines Rechenberger 01099 Dresden · Radeberger Str. 28 Telefon: 0351 563360 Telefax: 0351 5633620 E-Mail: notar.luerken@t-online.de Web: www.notar-luerken.de Wir sind für Sie erreichbar: Mo., Di., Do., Fr. 8–18 Uhr Mi. 8–12 Uhr und nach Vereinbarung 01705 Freital · Dresdner Straße 24 Telefon: 0351 64484-0 Telefax: 0351 64484-44 E-Mail: info@notariat-mueller.de Web: www.notariat-mueller.de Öffnungszeiten: Mo.–Do. 8–12 Uhr und 13–18 Uhr Fr. 8–12 Uhr und nach Vereinbarung Obermarkt 27 · 04720 Döbeln Telefon: 03431 70459-0 Telefax: 03431 7045959 E-Mail: andreas.preissler@t-online.de Web: www.notar-preissler.de Bürozeiten: Mo.–Mi. 8–12/13–17 Uhr Do. 13–17 Uhr + Fr. 8–12/13–16 Uhr Sprechzeiten nach Vereinbarung 01219 Dresden Tiergartenstraße 32 Telefon: 0351 862613-0 Telefax: 0351 862613-29 E-Mail: info@notarin-rechenberger.de Öffnungszeiten: Mo.–Do. 9.00–12.00 u. 13.00–17.00 Uhr Fr. 9.00–12.00 Uhr sowie nach Vereinbarung Bauen & Finanzieren | Ausgabe 2019 27

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